„Veljum alltaf arðsemi umfram vöxt“

Eflaust var það Fasteignafélaginu Eik til happs að eftir fjögurra ára stækkunartímabil ákváðu stjórnendur félagsins að hægja ferðina árið 2006 og bíða með kaup á fleiri eignum. Var hlutfall skulda á móti eignum því viðráðanlegt þegar fjármálakreppan skall á.

„Þetta var vitaskuld erfiður tími, og þurftu eigendur óveðtryggðra skulda m.a. að sætta sig við að skipta kröfum sínum fyrir hlutafé, en þegar upp var staðið fengu allir sitt til baka. Tap varð á rekstrinum 2009 en strax 2010 komum við út á núlli og höfum annars alltaf skilað hagnaði,“ segir Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri Eikar.

Eik varð til árið 2002 þegar fasteignir Húsasmiðjunnar voru færðar yfir í sérstakt félag sem svo leigði húsnæðið aftur til seljandans. Smám saman bættust fleiri eignir við safnið, fram til 2006, og árið 2012 hélt félagið áfram að vaxa og þá einkum með kaupum á fullbúnum fasteignum.

„Við höfum komið að þróun aðeins þriggja eigna í safninu: Þingholtsstrætis 3-5 þar sem nú er Hótel Þingholt, og Suðurlandsbrautar 8 og 10 þar sem m.a. Vodafone er til húsa,“ upplýsir Garðar en Eik hefur eingöngu fjárfest í atvinnuhúsnæði og langsamlega mest í skrifstofuhúsnæði.

Húsnæði á besta stað

Aðspurður um áherslurnar í fjárfestingastefnunni segir Garðar að með því að gefa skrifstofuhúsnæði mikið vægi sé félagið að staðsetja sig á markaði sem er bæði djúpur og seigfljótandi og t.d. ekki jafn háður sveiflum og breytingum og markaðurinn fyrir verslunarhúsnæði. Eik hafi líka fjárfest eingöngu í húsnæði á besta stað, s.s. í miðborg Reykjavíkur, á Smáralindarsvæðinu og viðskipta- og fjármálasvæðinu sem teygir sig frá Snorrabraut upp að Skeifu. Á félagið m.a. Pósthússtræti 2 þar sem Radisson Blu 1919 er til húsa, Borgartún 21 – Hús atvinnulífsins og Smáratorgsturninn auk verslunarmiðstöðvarinnar Glerártorgs á Akureyri.

Frá skrifstofu Eikar. ValgardurGislason,Valgarður Gíslason

Að sögn Garðars gæti Eik hugsað sér að kaupa fleiri fasteignir og metur félagið það svo að verð sé enn nokkuð hagstætt. Framboðið af hentugum eignum er samt ekki mikið og verður í engu farið óðslega við að stækka safnið, þó svo að stærra eignasafn feli alltaf í sér möguleika á að ná fram stærðarhagkvæmni: „Við veljum alltaf arðsemi umfram vöxt og viljum frekar stækka rólega og vel en að stækka hratt en illa.“

Ekki merki um ofhitnun

Aðspurður um horfurnar á markaðinum segir Garðar að um þessar mundir sé gangurinn góður og ekki öfgakenndur. Bæði fasteigna- og leiguverð sé hóflegt og ekki sömu merki um ofhitnun og mátti greina í aðdraganda fjármálahrunsins. Þá hafi fasteignir verið byggðar til að eiga á lager, en í dag miði öll byggingaverkefni að því að fullnægja eftirspurn fyrir húsnæði af ýmsum toga.

Garðar nefnir þó ýmislegt sem mætti bæta og tiltekur hann m.a. að gengið hafi verið helst til langt með nýrri byggingarreglugerð og að vinnubrögð hins opinbera mættu vera önnur. „Ný byggingarreglugerð varð ansi þykkur pakki sem fór í allar mögulegar áttir, sem leiðir til þess að byggingarkostnaður verður hærri en hann þyrfti að vera. Hefur síðan þá verið slakað aðeins á, en óhætt að gera enn betur,“ segir Garðar og nefnir sem dæmi að ef setja þarf upp nýja hurð í skrifstofurými geit kostnaðurinn við lögbundin leyfi og tryggingar verið mun hærri en kostnaðurinn við að kaupa og setja upp sjálfa hurðina

Hægt að lækka byggingarkostnað

Fasteignamál eru mjög í deiglunni um þessar mundir og margir sem hafa áhyggjur af þeirri þróun sem orðið hefur á markaðinum með íbúðarhúsnæði þar sem framboð er langt frá því að halda í við eftirspurn. Væri ekki ráð fyrir félög eins og Eik að byggja t.d. nokkrar íbúðablokkir og njóta góðs af háu verði?

Garðar segir íbúðarhúsnæði lúta allt öðrum lögmálum en atvinnuhúsnæði og t.d. gildi strangari reglur um samskipti leigjanda og leigusala íbúðarhúsnæðis, og þó svo að markaðurinn fyrir íbúðarhúsnæði sé dýpri sé staðan þannig í dag að íbúðir gefi mun lægri ávöxtun en skrifstofuhúsnæði.

Bendir Garðar líka á að þrátt fyrir þann tón sem heyra má í umræðunni sé leiguverð íbúðarhúsnæðis hlutfallslega lágt miðað við byggingarkostnað. „Ávinningur fasteignaeigenda hefur ekki endilega verið í gegnum leigutekjurnar heldur í gegnum virðisaukningu fasteignarinnar í tímans rás.

En sumt af því sem hækkar byggingarkostnað, og dregur þar með úr framboði, væri hægt að laga með nokkrum pennastrikum. Nefnir Garðar í því sambandi innviðagjald sem mörg sveitarfélögin leggja í dag á húsbyggjendur. Segir hann að áður fyrr hafi verið litið svo á að gatnagerðar- og holræsagjöld stæðu undir kostnaði sveitarfélaganna af nýrri byggð en að önnur þjónusta við íbúa, s.s. bygging og rekstur skóla, væri fjármögnuð með útsvarstekjum. „Nú virðist litið svo á að innviðagjaldið eigi að fjármagna þessa þjónustu, og útkoman að þeir sem eru að byggja í dag fá mun hærri reikning frá sveitarfélaginu en þeir sem á undan komu.“