Ódýrar íbúðir í eldra húsnæði seljast hratt, en illa gengur að selja dýrar íbúðir í nýbyggingum. Þetta er meðal þess sem fram kemur í mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem birt var í gær. 

Að undanförnu hefur mikill fjöldi nýbygginga komið inn á markaðinn.

Kári S. Friðriksson, hagfræðingur í Arion greiningu, segir að skýrslan renni stoðum undir grun sem hann hafi lengi haft.

„Undanfarið hefur verið þétt setið um ódýrar íbúðir og nú sjáum við að það gangi erfiðlegar að selja nýbyggingar en eldri íbúðir. Maður heyrir það frá fasteignasölum að flestar íbúðir seljist á endanum í dag ef þær eru á skynsamlegu verði,“ segir Kári og bætir við að það séu lánþegaskilyrði Seðlabankans sem hafi takmarkandi áhrif á kaupgetu fólks.

Arion banki gaf á dögunum út Hagspá sína fyrir árin 2024-2027. Þar kemur fram að fasteignaverð muni að öllum líkindum lækka að raunvirði næstu misserin. Nafnverðslækkanir séu ólíklegar en ekki útilokaðar að mati greinenda hjá Arion banka.

Hlutdeildarlánin hafi áhrif

Á dögunum var kynnt að aukin fjárveiting færi í hlutdeildarlánin. Stutt er síðan íbúðamarkaðurinn tók kipp, eða í júní í fyrra eftir að skilyrðin fyrir veitingu hlutdeildalána voru rýmkuð.

„Það verður áhugavert að sjá hvort slíkt endurtaki sig og hvort þessi aukna fjárveiting muni halda lífi í fasteignamarkaðnum,“ segir Kári.

Eftir því sem verðmæti fasteigna hefur aukist hefur hlutfall skulda af eignum farið minnkandi. Í fyrra var hlutfall heimila sem skulda 75% eða meira af því sem þau eiga það lægsta í að minnsta kosti 16 ár, að því er fram kemur í skýrslu HMS. Þar kemur einnig fram að batnandi eiginfjárstaða hefur gefið heimilum sem komin eru á fasteignamarkað aukið veðrými til frekari skuldsetningar.

Skilyrði Seðlabankans um hámark á greiðslubyrði lána halda hins vegar aftur af frekari skuldsetningu þessa stundina, en búast má við verðhækkunum á húsnæðismarkaði vegna aukinnar skuldsetningar ef slakað verður á skilyrðunum í núverandi ástandi.

Seðlabankinn lækkaði stýrivexti um 25 punkta á síðasta fundi Peningastefnunefndar og gera greinendur ráð fyrir að stýrivextirnir muni lækka enn frekar á komandi mánuðum. Kári bendir á að jafnvel þótt stýrivextir lækki séu raunvextir enn háir.

„Það eru verðtryggðu vextirnir á íbúðalánunum sem skipta höfuðmáli núna. Mig grunar að kólnun verði á markaðnum næstu misseri; það mikla líf sem hefur einkennt markaðinn undanfarið hefur komið mér á óvart,“ segir Kári.

Verðþrýstingur á íbúðamarkaði

Töluverður verðþrýstingur mælist á íbúðamarkaði. Hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði mældist 18,9% í ágúst en hlutfallið var 17,5% í júlí og hefur verið yfir 17% síðan í mars á þessu ári.

„Þeir þættir sem hafa áhrif eru að íbúðum hefur ekki fjölgað jafnhratt og íbúum, mikil fólksfjölgun, aðflutningur innflytjenda og breytt fjölskyldumynstur. Þessir þættir valda því að þörf er á fleiri íbúðum en áður,“ segir Kári og bendir á að nýjum íbúðum fjölgi hraðar í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins, en eftirspurnin sé meiri á höfuðborgarsvæðinu sjálfu.

„Það er mikil samkeppni um þær íbúðir og við gerum ráð fyrir að verð á þeim geti hækkað þegar lánaskilyrði vænkast og því verður kólnun á fasteignamarkaði aðeins tímabundin,“ segir Kári.

Samhliða hærri verðtryggðum vöxtum hefur greiðslubyrði fasteignaverðs miðað við verðtryggða vexti hækkað á síðustu mánuðum. Sú greiðslubyrði hefur ekki verið jafnmikil frá árinu 2009, þegar verðtryggðir vextir á húsnæðislánum hækkuðu vegna gengishruns og verðbólguskots eftir fjármálahrunið árið 2008.

Kári bendir á að þrátt fyrir það hafi skuldastaða heimila sjaldan verið minni og undirliggjandi þættir valdi því að fjölskyldur hafi burði til að taka meiri lán og kaupa á hærra verði.

Greinin birtist í Morgunblaðinu í dag.