Íslensk stjórnvöld geta tengt eignarhald á fasteignum við tiltekna nýtingu, svo sem heimili eða atvinnu. Þetta segir Stefán Már Stefánsson, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands. Danir eru með í sínum lögum skilyrði sem útlendingar þurfa að uppfylla ætli þeir að kaupa fasteignir í Danmörku.

Nýlega felldi Hanna Birna Kristjánsdóttir innanríkisráðherra úr gildi reglugerð um rétt útlendinga til fasteignakaupa hér á landi, en Ögmundur Jónasson setti reglugerðina í vor skömmu áður en hann lét af ráðherraembætti. Eftirlitsstofnun EFTA (ESA) dró lögmæti reglugerðarinnar í efa og óskaði eftir rökstuðningi innanríkisráðuneytisins fyrir því hvernig reglugerðin stæðist 40. gr. EES samningsins um frjálst flæði fjármagns og búsetutilskipun ESB.

EES-samningnum var ekki breytt í kjölfar Maastricht-samninganna

Áður en Ögmundur setti reglugerðina aflaði hann sér tveggja lögfræðiálita. Í öðru þeirra óskaði hann eftir því við Jens Hartig Danielsen, prófessor við lagadeild Háskólans í Árósum, og Stefán Má Stefánsson, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands, að þeir svöruðu tilteknum spurningum um reglur EES-samningsins um frjálsa fjármagnsflutninga og fjárfestingu í fasteignum og þá sérstaklega um 40. gr. EES samningsins.

Stefán Már segir í samtali við mbl.is, að þeirra niðurstaða sé að reglurnar innan Evrópusambandsins um fjármagnsflutninga og búsetu séu ekki þær sömu og EES-samningurinn kveður á um. Þær hafi verið þær sömu þegar EES-samningurinn var gerður, en reglurnar breyttust innan ESB eftir að Maastricth-samningarnir öðluðust gildi. EES-samningnum hafi hins vegar aldrei verið breytt til samræmis.

„Við teljum að EES-samningurinn sé eins og hann var fyrir Maastricht-samningana 1993. Með Maastricht-samningunum varð veruleg breyting innan ESB. Ef við horfum á ástandið fyrir Maastricht-samningana þá var meginreglan sú, að okkar mati, að frjálst flæði fjármagns gat ekki átt sér stað nema að þú værir líka að nota hina frelsisþættina [þ.e. frjáls flutningur fólks, varnings eða þjónustu]. Þar er átt við að þú sért að kaupa fasteign, fyrirtæki eða sért sem launþegi að ferðast á milli landa innan EES. Þjóðverji gat hins vegar ekki komið hingað og keypt jarðir án þess að búa hér eða vera hér með neina starfsemi. Rómarsamningurinn gerði ekki ráð fyrir slíku. Þetta teljum við að sé enn í gildi á EES,“ segir Stefán Már.

Stefán segir að eftir gildistöku Maastricht-samninganna sé borgurum innan ESB heimilt að kaupa fasteignir og lönd án þess að búa í viðkomandi landi.  „Þó er ESB-löndunum heimilt að búa til varnaraðgerðir ef það styðst við veruleg almannasjónarmið. Það hafa t.d. Danir og Írar nýtt sér. Með almannasjónarmiðum er m.a. átt við að þú megir ekki kaupa land sem skipulagt er til landbúnaðarnota nema að búa á landinu.“

„Erum ekki að nýta okkur EES-samninginn til hins ýtrasta“

Stefán Már segir að stjórnmálamenn á Íslandi geti að sjálfsögðu markað þá stefnu að heimila öllum íbúum á EES að kaupa fasteignir og lönd hér á landi eins og Hanna Birna hafi gert, „en þá er hún ekki að nýta sér til hins ýtrasta það sem felst í EES-samningnum.“

Þeir sem gagnrýna reglugerð Ögmundar benda á að Íslendingar hafi rétt á að kaupa fasteignir erlendis og því sé um gagnkvæm réttindi að ræða. Stefán Már segir málið ekki svo einfalt því hver og ein aðildarþjóð EES-samningsins sé aðeins skuldbundin af samningnum. Norðmenn eða Danir geti sett reglur samkvæmt honum óháð því hvað Íslendingar geri.

Danir setja skilyrði fyrir fasteignakaupum útlendinga

Þrátt fyrir að Danmörk sé í Evrópusambandinu hafa dönsk stjórnvöld sett ítarlega löggjöf um kaup útlendinga á fasteignum í Danmörku. Ef sá sem ætlar að kaupa fasteign hefur ekki búið í Danmörku í fimm ár og er ekki í launaðri vinnu eða er ekki með neina starfsemi í Danmörku þarf hann að sækja um sérstakt leyfi vegna viðskiptanna til dómsmálaráðuneytisins. Ágætlega er farið yfir þessi skilyrði á vefnum norden.org.

Ef einstaklingur býr í Danmörku eða hefur búið í Danmörku í samtals fimm ár - hvort sem það er samfellt eða á nokkrum tímabilum - má hann kaupa heilsárshús í Danmörku án sérstaks leyfis frá dómsmálaráðuneytinu.

Ef viðkomandi er ríkisborgari í ESB- eða EES-ríki, en uppfyllir ekki fyrrgreindar kröfur, má hann kaupa heilsárshúsnæði í Danmörku án leyfis frá dómsmálaráðuneytinu ef hann uppfyllir a.m.k. eina af eftirfarandi kröfunum:

• er í vinnu og er launþegi í landinu eða er með ESB-/EES dvalarleyfi,
• hefur stofnað eða hyggst stofna fyrirtæki í landinu, eða
• hefur stofnað eða ætlar að stofna skrifstofur eða útibú í landinu, eða ætlar að veita eða þiggja þjónustuframboð í landinu.

Ef viðkomandi er ESB-ríkisborgari getur hann ennfremur keypt heilsársíbúðarhúsnæði í Danmörku án leyfis frá dómsmálaráðuneytinu, jafnvel þó hann sé ekki búsettur í landinu og hafi ekki áður búið í landinu í 5 ár, ef hann uppfyllir tiltekin skilyrði um dvalarrétt.

Strangari skilyrði um kaup á sumarhúsum í Danmörku

Þegar Danir gengu í ESB árið 1972 lögðu þeir mikla áherslu á að koma í veg fyrir að útlendingar mættu kaupa sumarhús án takmarkana, en þeir óttuðust að Þjóðverjar myndu kaupa mikið af eignum í Danmörku.

Ef einstaklingur vill kaupa sumarhús, frístundahús eða aðra gerð aukahúsnæðis í Danmörku án leyfis frá dómsmálaráðuneytinu, verður viðkomandi að hafa búsetu í Danmörku eða hafa búið samtals fimm ár í landinu, hvort sem það er á einu eða fleiri tímabilum.

Ef viðkomandi uppfyllir ekki þessi skilyrði, þarf hann að sækja um leyfi til kaupa á aukahúsnæði til dómsmálaráðuneytisins. Dómsmálaráðuneytið veitir eingöngu leyfi til kaupa á sumarhúsi, frístundahúsi eða öðru aukahúsnæði ef viðkomandi hefur sérstaklega sterk tengsl við Danmörku.

Þegar ráðuneytið metur umsóknina er tekið tillit til fjölda atriða varðandi tengsl, og metið hvort leyfi verður gefið. M.a. er lögð áhersla á eftirfarandi atriði:

• fyrri dvöl í Danmörku
• sérstök fjölskyldutengsl við Danmörku
• sérstök atvinnutengsl við Danmörku
• sérstök menningarleg tengsl við Danmörku
• sérstök efnahagsleg tengsl við Danmörku
• sérstök tengsl við þá eign sem kaupa á.

Heildarendurskoðun á lögunum

Hanna Birna hefur ákveðið að hefja heildarendurskoðun á lögum og reglum um rétt útlendinga til að öðlast eignarétt og afnotarétt yfir fasteignum hér á landi. Þessi vinna verður í samvinnu við önnur ráðuneyti eftir því sem við á. Eyvindur G. Gunnarsson, dósent við lagadeild Háskóla Íslands, og Valgerður Sólnes lögfræðingur hvöttu, í áliti sem þau skrifuðu fyrir Ögmund Jónasson, til þess að þessi endurskoðun færi fram.

Eyvindur og Valgerður bentu sérstaklega á að samkvæmt núverandi lögum væri ráðherra með mjög opna heimild til að veita undanþágu frá lögunum, en í þeim segir að ráðherra geti veitt undanþágur frá lögunum „ef annars þykir ástæða til“. Fróðlegt er að bera þessa opnu heimild saman við dönsku lögin sem vísað er til hér að ofan.

Takmarkanir má setja í aðalskipulag

Áhyggjur manna af fasteignakaupum hér á landi hafa fyrst og fremst snúist um kaup útlendinga á jörðum. Þar hafa menn m.a. horft til breytinga á lögum um eignarrétt og afnotarétt fasteigna, en einnig á jarðalög. Jón Bjarnason, fyrrverandi landbúnaðarráðherra, kynnti á sínum tíma frumvarp um breytingar á jarðalögum sem gekk út á að setja strangari reglur um jarðakaup. Frumvarpið var umdeilt, líka á meðal bænda, en Landssamtök landeigenda á Íslandi sögðu að frumvarpið væri „afturhvarf til svörtustu fortíðar- og forræðishyggju.“ Ástæðan fyrir andstöðu landeigenda var sú að með því að setja ströng skilyrði fyrir jarðakaupum á Íslandi fækkar þeim sem geta keypt jarðir og þar með lækkar jarðaverð.

Að lokum má benda á að ein leið til að takmarka möguleika útlendinga til að kaupa hér jarðir er að skilgreina í aðalskipulagi hvaða jarðir eru ætlaðar til landbúnaðarnota og hvaða lönd má nota undir sumarhús eða aðra starfsemi. Sveitarfélögin hafa vald til gera þetta samkvæmt lögum, en Ásdís Hlökk Theodórsdóttir, forstjóri Skipulagsstofnunar, segir að fram að þessu hafi sveitarfélögin farið varlega í að notfæra sér þau tæki sem þau hafa í skipulagslögum til að kveða á um landnotkun. Flest séu þau með almennt orðaða stefnuyfirlýsingu um landnotkun í aðalskipulagi. Hún segir að á seinni árum hafi hins vegar nokkur sveitarfélög verið að ganga lengra í að skipuleggja landnotkun, t.d. varðandi skógækt og fleira. Hún nefndi Dalvíkurbyggð og Hrunamannahrepp sem dæmi um þetta.

Aðalskipulag getur hins vegar aldrei sett neinar kvaðir um eignarhald á jörðum, en ef landnotkun er skilgreind í skipulaginu þrengir það svigrúm kaupenda jarðanna. Þeir geta þá ekki breytt góðum landbúnaðarjörðum í frístundabyggð nema sveitarstjórn samþykki breytingu á aðalskipulagi.