Það getur reynst þrautin þyngri fyrir ungt fólk í dag að kaupa sína fyrstu eign. Fasteignaverð hefur farið síhækkandi og ekki allir geta staðið straum af þeim útgjöldum sem fylgja fyrstu kaupum.

Með hækkandi fasteignaverði hefur það aukist að lánsbeiðni hefur verið hærri en sem nemur viðmiðum lánastofnana.

Almennt er boðið allt að 80-85% lánshlutfall af kaupverði, en bankarnir miða þó í flestum tilfellum við samtölu brunabótamats og lóðamats eignar þegar kemur að lánsupphæð. Víða miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu í eldra húsnæði er brunabótamatið hins vegar töluvert lægra en fasteignamatið, og langt undir 80% af kaupverði eignar og þurfa lántakendur þá að brúa óvenju stórt bil.

Sem dæmi um þetta er 70 fermetra íbúð í Vesturbænum sem metin er á 27.650.000, með brunabótamat upp á 18.450.000. Lóðarmatið er 5,2 milljónir en kaupverð eignarinnar 31,9 milljónir. Samtala brunabótamats og lóðarmats er því 23.650.000 en mismunurinn á því og kaupverðinu eru 8.250.000. Innborgun á lánið eru því rúmlega 8 milljónir eða tæplega 30% af verði eignarinnar. Þá má einnig taka dæmi um aðra íbúð í Vesturbænum með fasteignamat upp á 24.500.000 og brunabótamat upp á 18.150.000. Þar er lóðarmatið 4.270.000 og samanlagt við brunabótamatið er það 22.420.000. Sett verð á eignina er hins vegar 34.900.000 og fengist því aðeins lán fyrir rétt rúmlega 60% af verðinu.

Þessi svæði eru þó þau sem ungt fólk í dag lítur einna helst til og langar að búa á. En hvernig á ungt fólk í dag þá að kaupa sína fyrstu íbúð? Með því að fá lán frá fjölskyldumeðlimum auk viðbótarláns frá bankanum? Með því að hafa safnað árum saman í sjóð sem mögulega sleppur í innborgun á minnstu íbúð á ódýrasta stað? Ekki eru allir sem eiga sterkt bakland eða geta státað sér af sjóði, en á það að þýða að fólk eigi aldrei að eiga möguleika á því að fjárfesta í þaki yfir höfuðið?

Setur kaupendur í erfiða stöðu

Brunabótamat er útreiknaður kostnaður við að endurbyggja húsið á sama stað ef það brennur en tekið er tillit til ástands og aldurs hússins. Brunabótamat breytist mánaðarlega í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu. Brunabótamatið er afskrifað í lok hvers árs og lækkar því eftir því sem húsið eldist. Gert er ráð fyrir því í mati hússins að eðlilegar endurbætur fari fram á húsinu og að ákveðnir byggingahlutar séu endurnýjaðir á nokkurra ára eða áratuga fresti.

Brunabótamatið er alltaf það sama, hvar sem húsið er á landinu. Hægt er að óska eftir endurmati á brunabótamati hafi verið skipt um innréttingar, gólfefni, einangrun eða utanhússklæðningu.

Ólafur Finnbogason, löggiltur fasteignasali á fasteignasölunni Mikluborg, segir það reglulega koma upp að brunabótamatið sé mun lægra en fasteignamatið og slíkt setji kaupendur stundum í erfiða stöðu. Hann segir þetta einna helst koma upp í hverfum þar sem fasteignaverð er mjög hátt, eins og 101 og 107, og þegar kaupendur eru að taka hámarkslán.

„Þetta kom mikið upp á árunum 2005-2007 og þá fóru tryggingafélögin að bjóða viðbótarbrunatryggingu sem veð fyrir láninu. Nú höfum við líka orðið vör við þetta og væntanlega mun þetta aukast með hækkandi fasteignaverði enda rýrnar brunabótamatið með tímanum,“ segir Ólafur.

Hann segir nokkrar leiðir færar ef þetta kemur upp, en kaupendur geti tekið viðbótarbrunatryggingu hjá tryggingafélagi eða viðbótarlán frá bankanum. Þá geti kaupendur einnig beðið um endurmat á brunabótamati.

Erfitt að fjármagna eldra húsnæði miðsvæðis

Hjá Arion banka víkur hámarksútlán til fasteignakaupa í meginatriðum ekki frá samtölu lóða- og brunabótamats. Samkvæmt upplýsingum frá bankanum hefur borið á því undanfarið að í einhverjum tilfellum lendi viðskiptavinir í erfiðleikum með að fjármagna eldra húsnæði miðsvæðis. Hefur bankinn þá bent viðskiptavinum á að þeir geti óskað eftir endurskoðun á brunabótamati.

Í skriflegu svari frá samskiptasviði bankans kemur fram að húseigendum sé skylt að óska eftir nýju brunabótamati ef ætla má að verðmæti húseignar hafi aukist vegna endurbyggingar eða endurbóta enda sé það hagur húsnæðiseigenda að brunabótamat sé í takt við raunverulegt virði.

„Við reynum að vera sveigjanleg og koma til móts við þarfir viðskiptavina okkar og ef markaðsvirði er til að mynda talsvert umfram raunverulegt brunabóta- og lóðamat tökum við það til skoðunar,“ segir Hlédís Sigurðardóttir á samskiptasviði Arion banka í skriflegu svari við fyrirspurn mbl.is.

Útborgun annar erfiður hjalli

Hægt er að taka viðbótar brunatryggingu hjá tryggingafélögum í húsnæði með lágt brunabótamat og hjá Íslandsbanka er sú trygging tekin með í reikninginn. „Lágt brunabótamat kemur því ekki í veg fyrir lánveitingu heldur kallar á auka tryggingu,“ segir í skriflegu svari við fyrirspurn mbl.is frá bankanum. Þar segir að ástæðan fyrir þessum kröfum sé sú að ef um tjón í bruna er að ræða þurfi að vera vissa fyrir því að tryggingar bæti það.

Brunatrygging er ætluð til þess að eigandi fái tjón sitt bætt ef húseign hans brennur. Lögbundna brunatryggingin tekur aðeins til húseignar, en ekki til innbús, staðsetningarverðmætis eða kostnaðar við frágang lóðar. Fasteignaeigendur þurfa að tryggja innbú sitt sérstaklega, kjósi þeir að láta brunatryggingu ná til þess.

Íslandsbanki býður þó sérstök lán til þeirra sem eru að kaupa í fyrsta skipti, allt að 1,5 m.kr. til viðbótar við þau 80% sem almennt bjóðast. „Mikilvægt er fyrir þá sem eru að huga að fyrstu kaupum að huga að sparnaði til að safna fyrir eiginfjárframlagi við kaupin. Sparnaður ásamt mögulegri úttekt á séreignasparnaði til fyrstu kaupa getur gert fólki kleift að eiga fyrir útborgun við kaupin en sá liður getur annar verið erfiður hjalli,“ kemur fram í svari frá bankanum. 

Þá segir að almennt sé mikill hugur í ungu fólki nú að eignast sína fyrstu íbúð og því sé mikil eftirspurn á þeim hluta markaðarins sem öðrum.

Hjá Landsbankanum eru íbúðalán þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign um þriðjungur allra íbúðalána. Samkvæmt upplýsingum frá bankanum er komið til móts við fyrstu kaupendur með því að fella niður að fullu lántökugjald, ásamt því sem Landsbankinn býður öllum sínum viðskiptavinum allt að 85% lánshlutfall.

Önnur viðmið hjá Íbúðalánasjóði

Hjá Íbúðalánasjóði er hvorki miðað við brunabótamat né fasteignamat, en hámarkslánið er 24 milljónir. Íbúðalánasjóður hefur þó heimild til að synja lánveitingu ef kaupverð eignar er í verulegu ósamræmi við fasteignamat. Í þeim tilvikum lætur Íbúðalánasjóður verðmeta eignina af óháðum fasteignasala og miðum við það mat við lánveitinguna.  

Kaupverð eignar er það sem miðað er við en ef mikið ósamræmi er á markaðsverði og fasteignamati eignar þá hefur sjóðurinn heimild til að kalla eftir verðmati og þá er það lagt til grundvallar við samþykki lánveitingu. Ef það er svo að verðmat er lægra en kaupverð þá miðast lánveiting við það en annars miðum við kaupverðið. „Þannig það getur ekki verið svo að kaupendur hafi verið að lenda í vandræðum hjá Íbúðalánasjóði vegna kaupa á gömlum húsum vegna brunabótamats,“ segir Soffía Guðmundsdóttir, framkvæmdastjóri á einstaklingssviði Íbúðalánasjóðs.

„Varðandi stöðu ungs fólks sem er að íhuga kaup á sinni fyrstu íbúð þá er þurfa kaupendur að eiga 20% útborgun í þeirri eign sem á kaupa. Sem þýðir það að ef verið er að kaupa 3 herbergja eign á bilinu 22 til 26 milljóna þá þurfa kaupendur að eiga 4,2 til 5,2 milljónir sem þarf að vera í formi sparnaðar eða annarrar fjármögnunar.“