Sérbýli hækka meira í verði en fjölbýli

Verð á sérbýlishúsum hefur hækkað meira en á íbúðum í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu undanfarið ár. Þetta kemur fram í nýrri skýrslu Íbúðalánasjóðs.

Í september var meðalsölutími fjölbýlis um 80 dagar en sérbýlis 88 dagar. Töluvert fleiri íbúðir eru til sölu í fjölbýli en sérbýli. Hlutur fjölbýlis virðist hafa aukist smátt og smátt frá árinu 2013 þegar hlutur þess var um 65% en það er nú um 75% allra íbúða sem settar eru á sölu.

Í september var 12 mánaða hækkun sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu 4,4% og fjölbýlis 3,4%. Íbúðir í sérbýli eru nú svipað lengi á sölu og íbúðir í fjölbýli en á undanförnum árum hefur að jafnaði tekið lengri tíma að selja sérbýli en fjölbýli. Auglýstum íbúðum í fjölbýli hefur fjölgað meira en auglýstum íbúðum í sérbýli undanfarin misseri.

Verð á fjölbýli tók að hækka meira en verð á sérbýli eftir hrun og í kringum mitt ár 2014 náðu þær hækkanir aftur sama vægi sé miðað við ársbyrjun 1994. Staðan núna er þannig að verð bæði fjölbýlis og sérbýlis hefur ríflega sexfaldast síðan í janúar 1994.

Leiða má líkur að því að staðan á lánamarkaði hafi átt þátt í því að það dró í sundur með vísitölu sérbýlis og fjölbýlis árið 2005 en á haustmánuðum árið 2004 komu viðskiptabankarnir inn á markaðinn og buðu allt að 100% veðsetningu og lán á vaxtakjörum sem ekki höfðu sést áður eða allt niður í 4,15% vexti.

Líklegt er að lægri vextir og lægri eiginfjárkrafa hafi ýtt undir eftirspurn á dýrari fasteignum þar sem ekki þurfti að binda jafnmikið eigið fé í húsnæðinu og áður. Auk þess voru vaxtagreiðslur lægri en þær eru stærsti hluti fyrstu greiðslna af verðtryggðum lánum til 40 ára. Þá hafði framboð á sérbýli fram að þessu ekki aukist eins mikið og framboð á fjölbýli, segir í skýrslunni.

Framboðsaukning á sérbýli var nokkuð stöðug, á bilinu 1% til 2%, á árunum 2001 til 2008 en breyting á framboði fjölbýlis jókst allt frá 2,5% til 6,2% á milli ára. Það má því ætla að þessi aukning hafi ekki svarað aukinni eftirspurn eftir sérbýlum og þar með þrýst upp verði þeirra á meðan framboð á fjölbýli jókst meira.

Ásett fermetraverð einbýlishúsa lægra en í fjölbýli

„Viðskipti með fjölbýli eru töluvert fleiri en með sérbýli auk þess sem um er að ræða einsleitari íbúðir í fjölbýli. Meðal annars þess vegna eru minni sveiflur í verði fjölbýlis en sérbýlis, sérstaklega þegar viðskipti á markaðnum eru almennt lítil. Við þær aðstæður geta einstaka mjög dýr eða ódýr sérbýli haft áhrif til hækkunar eða lækkunar á vísitölu sérbýlis. Samningar um fjölbýli eru mun fleiri og þá vegur hver sala minna.

Samningar um fjölbýli hafa að meðaltali verið um 82% allra kaupsamninga með íbúðir á móti 18% hlutfalli sérbýlis á árunum 2002 til 2018. Þetta hlutfall hefur verið nokkuð stöðugt á umræddu tímabili. Helstu frávikin voru á árunum 2004 til 2006 þegar hlutfall fjölbýlis var enn hærra, eða um 86% á móti 14% hlutfalli sérbýlis, og svo árið 2010 þegar samningar um sérbýli náðu allt að 27% hlutdeild af fjölda samninga um íbúðarhúsnæði,“ segir í skýrslu Íbúðalánasjóðs.

„Ásett fermetraverð sérbýlis er að meðaltali lægra en ásett fermetraverð fjölbýlis en almennt er fermetraverð lægra í stærri fasteignum og íbúðir í sérbýli eru að meðaltali stærri en íbúðir í fjölbýli.

Mesta mun á ásettu fermetraverði sérbýlis og fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu mátti sjá um mitt ár 2014 sem má sennilega rekja til þess að auglýstum nýjum íbúðum í byggingu, þ.e. ófullbúnum, fjölgaði.

Að meðaltali hefur munurinn verið um 35 þúsund krónur frá mars 2013. Ásett fermetraverð sérbýlis í september var að meðaltali tæplega 470 þúsund krónur en fjölbýlis um 513 þúsund krónur og munurinn er því nú rúmlega 43 þúsund krónur.

Vert er þó að nefna að varhugavert getur verið að treysta á einstaka mælingar á milli mánaða þar sem þær sveiflast töluvert og því er eðlilegra að skoða frekar hvernig ásett fermetraverð þróast yfir lengri tíma. Það ætti ekki að koma á óvart að íbúðir seljast að meðaltali undir ásettu verði í krónum talið, hvort sem um er að ræða sérbýli eða fjölbýli. Munur á ásettu verði og söluverði sérbýlis er alla jafna meiri en þegar um fjölbýli er að ræða.“

• Blogga um frétt