Innlent | mbl | 20.9.2023 | 12:16

Ekki lengur merki um bólu á höfuðborgarsvæðinu

Haukur C. Benediktsson, framkvæmdastjóri fjármálastöðugleika Seðlabankans. mbl.is/Kristinn Magnússon

Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað um 5,3% að raunvirði á síðustu 12 mánuðum, en að nafnvirði nemur hækkunin 2%. Lækkunina má einnig sjá þegar horft er til íbúðaverðs sem hlutfalls af launavísitölu, vísitölu byggingarkostnaðar eða vísitölu leiguverðs, en alls staðar mælist lækkun.

Þessi raunvirðislækkun hefur orsakað að dregið hefur úr fráviki íbúðaverðs frá langtímaleitni, en frávikið mældist þó enn 6,8% í júlí, en var 17,4% ári áður. Þá leiðir próf sem skoðar hlutfall íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og launavísitölu til þess að ekki sé lengur bóla á íbúðamarkaðinum.

Enn hátt í sögulegu samhengi

Þetta var meðal þess sem kom fram í orðum Hauks C. Benediktssonar, framkvæmdastjóra fjármálastöðugleika hjá Seðlabanka Íslands, í morgun á fundi fjármálastöðugleikanefndar.

Sagði Haukur að svokallað GSADF-próf bendi til að „ekki sé lengur merki um að bóla sé á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu.“ Ítrekaði hann þó að þótt misvægi milli íbúðaverðs og launavísitölu færi lækkandi væri íbúðaverð enn hátt í sögulegu samhengi og það þyrfti að fara aftur til áranna 2006 til 2008 til að finna jafn há gildi misvægis þessara vísitalna.

Umsvif á byggingarmarkaði enn mikil

Ekki er langt síðan spá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um stöðu íbúðauppbyggingar var birt. Þar kom meðal annars fram að einhver samdráttur yrði í nýjum íbúðum á þessu ári miðað við síðasta ár og að tæplega þrjú þúsund íbúðir kæmu á markaðinn næstu tvö ár þar á eftir. Hefur það þótt í minna lagi miðað við uppsafnaða þörf.

Haukur sagði hins vegar að umsvif á byggingarmarkaði væru enn mikil. Vísaði hann bæði í fjölda nýbygginga á fyrstu 8 mánuðum þessa árs og miðað við spá Seðlabankans gæti fullbyggðum íbúðum jafnvel fjölgað lítillega milli ára.

Þá sagði Haukur að flestar vísbendingar bentu til þess að ekki sé farið að hægja á byggingarmarkaði og að þar hafi störfum fjölgað undanfarið og hlutfall lausra starfa í geiranum væri enn hátt, eða um 7%. Þá hefðu 90% fyrirtækja í greininni sagst starfa við full afköst.

Skuldir byggingargeirans hækkað um 28%

Haukur varpaði líka upp tölum um skuldir byggingargeirans og benti á að þær hefðu á síðustu 12 mánuðum aukist um 68 milljarða að raunvirði, eða um 28% og stæðu nú í 250 milljörðum.

Hins vegar þýðir hægari sala á fasteignamarkaði undanfarið að framkvæmdalán byggingarverktaka eru nú greidd hægar niður en áður. Skuldir greinarinnar eru enn að stórum hluta óverðtryggðar, eða 90% og sagði Haukur að meðalvextir lána í greininni væru nú að meðaltali 10% og hefðu hækkað um tvö prósentustig síðasta árið.

Skuldir heimilanna lækkað en færst í verðtryggt

Skuldahlutfall heimila hefur hins vegar að undanförnu haldið áfram að lækka og var raunvöxtur þeirra neikvæður í júlí um 0,8%. Þegar horft er til skulda heimila sem hlutfall af vergri landsframleiðslu eða ráðstöfunartekjum sést að þær fara einnig lækkandi.

Haukur vísaði hins vegar til þess að meðan þróunin undanfarið hefði verið að óverðtryggð lán heimila hefðu í auknum mæli verið greidd upp hefði á móti aukning verið í verðtryggðum lánum. Því væru heimili í auknum mæli að færa sig yfir í verðtryggð lán nú þegar vextir hafa farið hækkandi og greiðslubyrði samhliða því. Stendur hlutfall verðtryggðra lána af öllum útistandandi húsnæðislánum nú í 47%. Haukur ítrekaði þó að þetta hlutfall væri langt frá því að vera jafn hátt og áður og til samanburðar hafi verðtryggð lán verið 70% fyrir heimsfaraldurinn.