Smartland Mörtu Maríu | Heimili og hönnun | mbl | 8.10.2018 | 9:42

Keyptu hús með rakaskemmdum

Photo/Ómar Óskarsson

Heiðrún Björk Guðjónsdóttir lögmaður svarar spurningum lesenda Smartlands. Hér fær hún spurningu frá manni sem keypti 14 ára gamalt hús í vor. Í húsinu reyndust vera rakaskemmdir og leitar konan ráða hjá lögmanninum.

Sæl

Ég og konan mín keyptum 14 ára gamalt hús í vor. Vegna mikillar umræðu um myglu og skoðunarskyldu kaupenda fengum við fyrirtæki út í bæ sem sérhæfir sig í að skoða slíkt til þess að fara yfir húsið. Allt kom vel út úr þeirri skoðun og við keyptum húsið. Þegar við byrjuðum svo að vinna almennilega í húsinu komst ég fljótlega að því að í húsinu voru rakaskemmdir. Ég er ekki viss um að við hefðum keypt húsið ef fagmaðurinn sem tók út húsið hefði komist að þessu, að minnsta kosti hefðum við boðið mun lægra í húsið. Okkur finnst þetta ansi ósanngjarnt þar sem við gerðum allt sem í okkar valdi stóð til að komast að þessu áður en við buðum í húsið. Berum við virkilega alla ábyrgð á þessu sem kaupendur?

Kv. húseigandinn

Heiðrún Björk Gísladóttir lögmaður. mbl.is/Valgarður Gíslason

Sæll húseigandi.

Það var skynsamlegt hjá ykkur að fá sérstakan skoðunaraðila áður en þið gerðuð tilboð í fasteignina. Ég er þeirrar skoðunar að það ætti að vera mun meira um það hér á landi að fasteignir séu skoðaðar af fagaðilum áður en gengið er frá fasteignakaupum.

Það er rétt hjá þér að samkvæmt lögum um fasteignakaup hvílir skylda á kaupendum fasteigna að skoða hana áður en kaup eru gerð. Nánar tiltekið getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni sem hann hefði átt að þekkja til áður en kaupsamningur er gerður, þ.e. galli sem kaupandi hefði mátt sjá við skoðun á fasteigninni. Vanræki kaupandi að sinna skoðunarskyldu sinni fyrirgerir hann jafnframt þeim rétti sínum. Nú er ekki skýrt af þinni fyrirspurn þinni hvaða framkvæmdir þið fóruð í sem leiddu í ljós rakaskemmdir á fasteigninni.

Ef skemmdirnar voru huldar húsgögnum við skoðun eða undir parketi þá er eðlilegt að þær hafi ekki sést. Ég velti því hins vegar fyrir mér hvort að skoðunaraðilinn sem þið fenguð hefði ekki átt að sjá þessar skemmdir. Mögulega kom hann þó einungis til að kanna hvort að mygla væri í fasteigninni en raki og mygla eru þó auðvitað nátengd fyrirbæri. Í rauninni er hann ákveðin framlenging af ykkur og það eru líkur á því að þar sem um er að ræða sérfróðan aðila að talið yrði að þið hefðuð átt að sjá slíkt atriði við skoðunina.

Það er almennt svo við fasteignakaup að það vegast á skoðunarskylda kaupanda fasteignar og upplýsingaskylda seljanda. Ég veit ekki hversu umfangsmiklar þessar rakaskemmdir eru sem þú varðst var við í fasteigninni. Sú regla gildir að notuð fasteign telst ekki gölluð nema að ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða að seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í framkvæmd hefur sú regla myndast að gallinn þarf að rýra verðmæti fasteignarinnar um u.þ.b. 10%, þ.e. að notuð fasteign telst almennt ekki gölluð nema að gallinn verði metinn til um 10% af verðmæti fasteignarinnar. Þessi hlutfallstala er ekki algild og tekur m.a. mið af aldri fasteignar.

Á hinn bóginn telst fasteign almennt gölluð samkvæmt lögum um fasteignakaup ef seljandi hefur ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni, hvað sem líður 10% viðmiðinu. Hafi seljandi fasteignarinnar því vitað af þeim rakaskemmdum sem þú lýsir hvíldi á honum lagaskylda um að upplýsa ykkur um þær áður en þið gerðuð tilboð í fasteignina eða samningar tókust á með ykkur. Á seljanda hvílir sú skylda, burtséð frá skoðunarskyldu kaupanda, að upplýsa væntanlega kaupanda fasteignar um hvaðeina sem hann má telja að kaupandi þurfi að vita um fasteignina. Samkvæmt fræðimönnum á þessu sviði skal seljandi fasteignar því frekar upplýsa væntanlega kaupanda um meira en minna og betra er fyrir hann að taka enga sénsa í þessum efnum. Hafi seljandi því vitað af umræddum rakaskemmdum er alveg ljóst að á honum hvíldi skylda að upplýsa ykkur um það áður en kaupsamningur tókst um fasteignina.

Hafi seljandi fasteignarinnar ekki vitað um þennan galla á fasteigninni og hann ekki sjáanlegur við skoðun ber seljandi fasteignarinnar ekki ábyrgð nema að gallinn nái áðurnefndum gallaþröskuldi.

Í grunninn skiptir því miklu máli hvort að þessar skemmdir séu þess eðlis að seljandi ykkar hafi mátt vita af þeim eða ekki og hvort að mögulegt hafi verið fyrir ykkur eða skoðunarmann ykkar að sjá gallann við skoðun. Sé hið síðarnefnda raunin er ólíklegt að þið eigið einhvern rétt gagnvart seljanda ykkar. Að öðrum kosti hvet ég þig til að hafa samband við lögmann sem skoðar málið með ykkur út frá öllum hliðum.

Kær kveðja,

Heiðrún Björk Gísladóttir lögmaður.

Liggur þér eitthvað á hjarta? Þú getur sent Heiðrúnu spurningu á smarland@mbl.is