Smartland Mörtu Maríu | Heimili og hönnun | Morgunblaðið | 22.9.2019 | 23:00

Þetta þurfa fyrstu kaupendur að vita

Aron Freyr Eiríksson fasteignasali hjá Ás.

Aron Freyr Eiríksson fasteignasali hjá Ási fasteignasölu segir að fyrstu kaupendur þurfi að undirbúa sig vel. Um 27% af þeim sem keyptu íbúð í byrjun þessa árs voru einmitt þessi hópur.

Hvað þarf fólk að hafa í huga varðandi fyrstu kaup sín á íbúð?

„Það sem kemur fyrst upp í hugann er að muna að njóta ferðarinnar og undirbúa sig vel. Hlutfall fyrstu kaupenda á öðrum ársfjórðungi 2019 var 27% af þeim kaupsamningum sem voru gerðir á höfuðborgarsvæðinu og hefur hlutfallið ekki verið hærra frá því að mælingar hófust hjá Þjóðskrá. Því er oft mikil samkeppni hjá fyrstu kaupendum um íbúðir. Þá vill tilboðsgerðin oft fara á þann veg að sá sem er hvað best undirbúinn fær samþykkt tilboð. Fyrir seljendum snýst tilboðsgerðin ekki eingöngu um tölur heldur er alltaf markmið seljandans að reyna að lesa út úr því hvaða tilboð er líklegast til að ganga upp og leiða til kaupsamnings. Ef aðili er til dæmis búinn að ræða við banka eða aðra lánastofnun og fá vilyrði fyrir láni, þá stendur sá aðili betur ef samkeppnin í tilboðsferlinu er við aðila sem ekki hefur tekið þau skref. Ég mæli eindregið með því að fólk sem er í hugleiðingum um fyrstu kaup fái fund með fasteignasala, óháð því hvort stefnt er að kaupum fljótlega eða eftir marga mánuði og jafnvel ár, til að fræðast vel um ferlið frá skoðun til afsals og fá bein svör við öllum þeim spurningum sem geta komið upp.“

Hvað þarf fólk að eiga mikla peninga til að geta keypt sér 50 fm íbúð?

„Verð á 50 fm íbúðum getur verið mjög mismunandi eftir staðsetningu, aldri og gæðum. Hvað útborgun (eigið fé) varðar er lágmarkið 10% af kaupverði við fyrstu kaup. Ef við tökum sem dæmi íbúð sem kostar 35.000.000 kr. er lágmarks útborgun 3.500.000 kr. en þá á eftir að bæta við kostnaðinum við kaupin. Einnig þarf að sýna fram á stöðugar mánaðarlegar tekjur til að standast greiðslumat hjá viðkomandi lánastofnun.“

Hverju flaska flestir á?

„Ætli það sé ekki hvernig tilboðsgerð er hagað ef fleiri en eitt tilboð eru í gangi á sama tíma í fasteign. Flestir telja sig eiga rétt á að vita upphæð hæsta tilboðs sem er komið í eignina til að geta boðið betur eða ekki. Reglan er sú að fasteignasali hefur ekki heimild til að upplýsa aðra tilboðsgjafa um upphæðir tilboða.“

Hver er kostnaðurinn við að kaupa 50 fm íbúð sem fólk áttar sig kannski ekki á?

„Kostnaður kaupanda getur verið talsverður en þar getur skipt mestu hversu hátt fasteignamat er á eigninni sem verið er að kaupa. Stimpilgjald af kaupsamningi er 0,4% af fasteignamati íbúðar ef um fyrstu kaup er að ræða, lántökugjald er breytilegt eftir lánastofnunum allt frá 0 kr. og upp í um það bil 70.000 kr. ef tekið er lán. Þá er einnig umsýsluþóknun fasteignasölu sem er sem dæmi 59.900 kr. hjá okkur á Ási og að lokum þinglýsing skjala, hvert skjal sem þarf að þinglýsa kostar 2.500 kr.. Ef við drögum þetta saman við kaup á íbúð þar sem fasteignamatið er 30 milljónir þá er heildarkostnaður við kaupin um 190-260 þúsund krónur eftir því hvert lántökugjaldið er hjá þeirri lánastofnun sem kaupandi tekur lán hjá.“

Hvar er eftirsóknarverðast fyrir fyrstu kaupendur að kaupa íbúð?

„Það er mjög dreift og er í raun bæði í eldri og nýrri hverfum svo að raunhæfasta svarið er sennilega að segja á höfuðborgarsvæðinu og nærumhverfi þess. Á endanum fer það allt eftir kostum, gæðum og verði íbúða. Mín upplifun hefur verið sú að fyrstu kaupendur eru flestir í leit að nýjum eða nýlegum íbúðum en einnig eldri íbúðum sem er búið að taka í gegn eða eru í góðu standi að utan og innan. Það er að segja að flestir í þeirri stöðu vilja geta gengið að því vísu að engin óvænt útgjöld séu væntanleg vegna viðhalds.“

Hvaða mistök gera sumir varðandi fyrstu kaup?

„Sem betur fer er það sjaldséð sjón að fólk geri mistök við fyrstu kaup enda fólk með ráðgjafa sér við hlið í gegnum allt ferlið. Það er þó algengur misskilningur við fyrstu kaup að tilboðsgjafar halda að útborgun vegna kaupanna greiðist öll í einni summu. Greiðslutilhögun kaupanda í tilboði fer algjörlega eftir hans vilja og það er svo seljandans að ákveða hvort hann samþykkir þá greiðslutilhögun sem kaupandinn býður honum. Ráðlegt er að halda ávallt eftir um 5-10% af kaupverði þar til einum til þremur mánuðum eftir afhendingu, sem tryggingu ef eitthvað kemur upp á og leiðir til þess að kaupandi á rétt á afslætti vegna galla.“

Ertu með einhver góð ráð fyrir þá sem þrá að eignast þak yfir höfuðið?

„Fyrsta skrefið í þá átt er að bóka fund með fasteignasala þar sem þú getur farið yfir allt ferlið frá a til ö og rætt þar við einstakling sem hefur góða yfirsýn yfir markaðinn og hvaða leiðir eru í boði til fasteignakaupa. Ég hvet alla þá sem eru að safna sér fyrir íbúð til að nýta séreignarsparnaðarúrræðið sem er í boði í dag. Með því býðst fyrstu kaupendum að ráðstafa séreignarsparnaði sínum í útborgun vegna íbúðarkaupa.“