Smartland Mörtu Maríu | Heimili og hönnun | Morgunblaðið | 4.11.2019 | 5:00

Hvers vegna er svona dýrt að selja?

Grétar Jónsson framkvæmdastjóri Félags fasteignasala. mbl.is/Kristinn Magnússon

Mörgum fasteignaeigendum svíður upphæðin sem greidd er til fasteignasalans við sölu. Grétar Jónsson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala, útskýrir hér hvað liggur að baki þóknun fasteignasalans.

„Það er þannig að hver fasteignasala fyrir sig verðleggur sína þjónustu og hefur sína eigin gjaldskrá. Hvað innifalið er í þóknuninni til fasteignasalans getur verið mjög mismunandi sem og verðið sem þeir rukka fyrir þjónustuna,“ segir Grétar Jónasson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala. Hann hvetur fasteignaeigendur til að kynna sér málið vel í upphafi viðskiptanna. „Best er að spyrja fasteignasalann út í öll gjöld og kostnað í upphafi því þannig má koma í veg fyrir óánægju síðar í ferlinu.“

Grétar segir að fyrir um 25 árum hafi lög mælt fyrir um þóknanir fasteignasala en með tilkomu samkeppnislaganna hafi þau lagaákvæði verið felld brott. „Fasteignasalar eiga að geta útskýrt hvaða vinna og ábyrgð liggja að baki þóknun. Stundum er tiltekinn viðbótarkostnaður inni í, aðrir rukka hann sér. Eins er oft ódýrara að semja um einkasölu. Þetta eru allt atriði sem fasteignaeigandinn þarf að velta fyrir sér þegar hann er að setja eignina á sölu.“

Flókið og tímafrekt starf

Með hækkandi fasteignaverði hefur söluþóknun til fasteignasala einnig hækkað því algengast er að fasteignaeigendur greiði prósentur af söluverði eignarinnar til fasteignasalans. En er vinna fasteignasalans virkilega milljón króna virði eða meira, sem getur auðveldlega gerst þegar verið er að selja eignir yfir 50 milljónir? „Ég vil ekki leggja mat á það hvort hin eða þessi söluþóknun sé sanngjörn eða ekki, enda hvers fasteignasala að útskýra fyrir sínum viðskiptavinum hvað verið er að greiða fyrir. Mér finnst hins vegar almenningur oft ekki átta sig á því í hverju starf fasteignasalans felst í raun og veru. Margir halda að starfið gangi bara út á það að auglýsa eignina og sýna hana en í raun liggja oft gríðarlega margir tímar á bak við hverja sölu, þótt vissulega séu sumar eignir einfaldari í sölu en aðrar. Fólk áttar sig oft ekki á þessu,“ segir Grétar.

Hann bendir á að á undanförnum árum hafi umfang fasteignaviðskipta sífellt orðið flóknara og kröfur aukist mikið. Fasteignasala ber m.a. að skoða eignina og útbúa ítarlegt söluyfirlit og gæta þess að öll gögn sem krafa er gerð um liggi fyrir. Í framhaldinu er hægt að hefjast handa með verðlagningu og markaðssetningu eignarinnar og þá hefjast samskipti við áhugasama kaupendur. Í kjölfar þess ganga kauptilboð á milli en þar hefur flækjustig á undanförnum árum aukist mikið enda mjög algengt að ýmsir fyrirvarar séu settir í tilboð sem oft leiða til þess að ekkert verður af sölu og þá þarf að hefjast handa á nýjan leik. „Þá eru oft keðjusölur í gangi sem geta leitt til mjög flókinna aðstæðna. Þannig er oft býsna tímafrekt ferli fram að því að unnt sé að undirrita kaupsamning með aðilum þar sem að sama skapi er að mörgu að hyggja. Almennt lýkur síðan ferlinu með gerð afsals og fjárhagslegs uppgjörs einhverjum mánuðum síðar. Þarna á milli eru oft margþætt samskipti fasteignasalans við seljandann, lánastofnanir og opinbera aðila. Í örstuttu máli er þetta lýsing á nokkru af því sem um ræðir auk þess sem þess má geta að fasteignasalar stýra oft sáttafundum milli aðila komi vandamál upp.“

Söluþóknun stundum umsemjanleg

Grétar ítrekar einnig að ábyrgð fasteignasalans sé mikil í öllu ferlinu, hann þarf að tryggja að allt gangi upp, t.d. varðandi greiðslur til seljandans, og að allar upplýsingar um fasteignina séu réttar. Dæmi eru um að fasteignasalar hafi verið dregnir til ábyrgðar verði brestur á efndum eða upplýsingagjöf og þess vegna eru allir fasteignasalar með starfsábyrgðartryggingar „En fyrst og fremst byggist fasteignasala á trausti. Sem fasteignaeigandi treystir þú fasteignasalanum til þess að selja þína eign fyrir ákveðna þóknun. Þess má geta að í Noregi geta fasteignaeigendur valið um hvort þeir greiða fasteignasalanum tímakaup eða fasta söluþóknun en hér á landi hefur þetta yfirleitt verið ákveðin prósenta af söluverði eða fast umsamið gjald.“ Grétar bendir á að ef um dýrari eignir er að ræða eða einkasölu megi auðvitað reyna að semja um lægri söluþóknun við fasteignasalann, en ávallt þarf að liggja fyrir skriflegur samnningur milli seljanda og fasteignasala um hver þóknun sé.