Pistlar:

Um 16–18% landsmanna 18 ára og eldri eru nú á leigumarkaði samkvæmt könnunum sem leigumarkaðsdeild Íbúðalánasjóðs lét rannsóknarfyrirtækið Zenter framkvæma. Upplýsingar um þetta birtust í nýrri skýrslu Íbúðalánasjóðs sem kynnt var í tengslum við Húsnæðisþing fyrir stuttu. Skýrslan er athyglisverð lesning en þar kemur fram ýmislegt sem ætti kannski aðeins að róa þá ruglingslegu umræðu sem er um leigumarkaðinn, umræðu sem stýrist af pólitík og upphrópunum, miklu frekar en staðreyndum.

Í skýrslunni kemur fram að á markaðnum er fjölbreyttur hópur leigusala. Um 35% leigjenda leigja af einstaklingum á almennum markaði og er það stærsti einstaki hópur leigusala. Um 22% leigjenda leigja af ættingjum og vinum. Þessir tveir stærstu hópar eru því með um 57% af leigumarkaðinum. 12% leigjenda búa á stúdentagörðum og 9% í leiguhúsnæði í eigu sveitarfélags. Aðrir leigjendur leigja meðal annars af félagasamtökum og vinnuveitendum. Sundurgreining á íbúðamarkaðinum birtist hér í meðfylgjandi grafi.

Leigufélög ekki markaðsráðandi

Aðeins 16% leigumarkaðarins eru hjá einkareknum leigufélögum sem fá mesta athygli þessa daganna. Það er sérkennilegt hve hlaðið hefur verið í neikvæða umræðu um þennan hóp og er augljóst að þar er fremur um að ræða pólitíska atlögu en málefnalega umfjöllun. Leigufélög eru að bjóða húsnæði á markaði sem sárlega vantar íbúðir, þau eru augljóslega ekki markaðsráðandi og henta án efa ekki öllum. Þau henta hins vegar tilteknum hópi leigjenda og sem ella væri að berjast um íbúðir annars staðar á markaðinum. Því ættu menn að fagna viðleitni þeirra til að fjölga íbúðum á markaði. Þessi félög eru mjög næm fyrir vaxtabreytingum en vextir munu vera um helmingur kostnaðar þeirra. Það er ekki mat fjárfesta að þau séu of sæl af sínu eins og sést af verðmati þeirra á markaði.

Helst ekki í hendur við fasteignaverð

Í skýrslunni kemur einnig fram að vísitala leiguverðs, sem gefin er út af Þjóðskrá Íslands, sýnir þróun leiguverðs í þinglýstum leigusamningum á höfuðborgarsvæðinu en vísitalan nær aftur til ársins 2011. Frá upphafi þess árs fram í ágúst 2018 hækkaði leiguverð um 91% á meðan fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 99% og launavísitala um 73%. Með öðrum orðum - þrátt fyrir miklar upphrópanir - þá hefur leiga ekki haldið í við hækkun fasteignaverðs. Og það sem meira er hún hefur hækkað litlu minna en launavísitalan. Það eru nú öll ósköpin.

Einnig er vert að horfa til þess að ef horft er til 12 mánaða hækkunar þessara sömu vísitalna má sjá að upp úr miðju ári 2016 fór íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu að hækka talsvert hraðar en leiguverð. Mestu hækkanir á 12 mánaða grundvelli voru í maí 2017 þegar íbúðaverð hafði hækkað um 23,5% og leiguverð um 14% á meðan árshækkun launa var ekki nema tæp 8%. Síðan þá hefur hægt á hækkunartakti íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og frá því í mars 2018 hefur árshækkun leiguverðs mælst ofar árshækkun íbúðaverðs.

Í skýrslunni er tekið fram að gögn um þinglýsta leigusamninga gefa ekki fullkomna mynd af stöðu leigumarkaðarins og er það ekki ofsagt. Vísitala leiguverðs mun að mati skýrsluhöfunda endurspeglar tæplega tvo þriðju hluta markaðarins.

Ávöxtun leiguhúsnæðis fer minnkandi

Ljóst er að breytingar á leiguverði eru ekki að bæta ávöxtun á þessum markaði. Margir þættir hafa áhrif á þróun fasteignaverðs. Það má vænta þess að þessar stærðir haldist að einhverju leyti í hendur en kostnaðurinn sem felst í framleiðslu, eignarhaldi, rekstri og viðhaldi húsnæðis, og endurspeglast í leiguverði, er mismikill og breytist mishratt. Upp á síðkastið hafa vextir hér á landi til að mynda lækkað og það vegur upp á móti hærra fasteignaverði þegar kemur að fjármögnun húsnæðis. Finna má dæmi þar sem greiðslubyrði dæmigerðra íbúðalána vegna tiltekinnar íbúðar hefur dregist saman á sama tíma og leiguverð á sambærilegum íbúðum hefur hækkað.

Þjóðskrá Íslands birtir einu sinni á ári gögn um ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis þar sem hún er reiknuð út frá ársleigu samkvæmt þinglýstum leigusamningum og fasteignamati íbúðar. Samkvæmt útreikningum Þjóðskrár hefur ávöxtun farið minnkandi á þeim svæðum þar sem leigumarkaðurinn er hvað virkastur. samkeppni hefur áhrif.

Vantar að byggja

Eins og að framan segir eru nú á bilinu 16–18% landsmanna 18 ára og eldri á leigumarkaði og þetta hlutfall hefur haldist nokkurn veginn óbreytt síðan 2011. Á árunum 2008–2011 fjölgaði leigjendum hlutfallslega og hlutfallið hefur ekki lækkað aftur þrátt fyrir að tekist hafi að rétta úr efnahagsstöðu þjóðarinnar á mörgum sviðum í kjölfar efnahagshrunsins. Hér blasir við að mistekist hefur að byggja í takt við fólksfjölgun undanfarin ár sem hefur sett þrýsting á leigumarkaðinn. Þegar greiningardeild Arion banka birti hagspá sína í upphafi vikunnar var bent á að horfur væru á að þessi þróun breytist. Að hlutfall bygginga og íbúafjölgunar myndi hækka. Það er vonandi að það rætist því brýnast á íbúðamarkaði er að auka framboðshliðina. Skortur er á húsnæði sem útskýrir stöðuna á markaði hvort heldur á leigumarkaði eða fasteignamarkaði. Sá skortur er fyrst og fremst til kominn vegna skorts á lóðum, langra skipulagsferla sveitarfélaga og ómarkvissrar stefnumótunar.

Það skal tekið fram að þau viðhorf sem birtast í þessum pistli eru eingöngu höfundar og á hans ábyrgð.