Alma (áður Almenna leigufélagið) er ungt en stöndugt fyrirtæki, stofnað árið 2014 til að annast eignaumsýslu og útleigu húsnæðis fyrir ýmsa fjárfestingarsjóði. „Svo byrjar félagið að kaupa fasteignasöfn og fasteignafélög, stækkar hratt og tekur á sig núverandi mynd á árunum 2016 til 2017,“ segir María Björk Einarsdóttir framkvæmdastjóri.

Í dag hefur Alma á að skipa rösklega 1.200 íbúðum eða hér um bil 108.000 fermetrum íbúðarhúsnæðis. Eignasafnið er að stærstum hluta á höfuðborgarsvæðinu og starfa fimmtán manns hjá fyrirtækinu sem ratar núna í fyrsta skipti á lista Creditinfo yfir Framúrskarandi fyrirtæki.

Að sögn Maríu má m.a. skrifa góðan árangur undanfarin ár á hagfelldar aðstæður á fasteignamarkaði og góða eftirspurn eftir leiguhúsnæði. Æ fleiri kjósi langtímaleigu sem sinn fyrsta kost í húsnæðismálum og standi leigufélögin þá vel að vígi enda geti þau boðið upp á þjónustu og stöðugleika sem ekki er alltaf hægt að ganga að sem vísum á almennum leigumarkaði.

ALMA sér tækifæri í því að fjárfesta í byggingarverkefnum.

„Margir af viðskiptavinum okkar hafa einmitt reynslu af því að hafa lent á flakki milli leiguíbúða vegna breytinga hjá leigusala eða vegna þess að eignin hefur einfaldlega verið seld ofan af þeim,“ segir María og bendir á að Alma hafi lagt sig fram við að bjóða hátt þjónustustig.

„Bæði getum við tryggt viðskiptavinum okkar leiguhúsnæði til langframa, en bættum nýlega við þeim möguleika að tryggja fast leiguverð í sjö ár, tengt vísitölu neysluverðs. Við leggjum okkur líka fram við að jafna aðstöðumun þeirra sem eiga húsnæði og þeirra sem leigja s.s. með því að hafa leigjendur með í ráðum með breytingar og endurbætur, og með því að leyfa gæludýrahald.“

Leigjandinn hefur sveigjanleika

Eflaust hefur mörgum lesendum verið kennt að það sé langtum betri kostur að eiga húsnæði heldur en að leigja, og að það eigi að vera markmið allra fjölskyldna að eiga skuldlaust þak yfir höfuðið. Að sögn Maríu fer þeim þó fjölgandi sem sjá að leiguhúsnæði er ekki endilega lakari kostur.

„Að vera leigjandi býður t.d. upp á mikinn sveigjanleika og minna sem bindur fólk við einn stað ef t.d. atvinnutækifæri býðst í öðrum landshluta eða í öðrum heimshluta. Þá snýr sveigjanleikinn líka að því að geta minnkað eða stækkað við sig eftir þörfum, án alls þess umstangs og kostnaðar sem fylgir því að kaupa og selja fasteign. Leigjandinn er heldur ekki að taka á sig kostnaðinn við ófyrirséð útgjöld vegna viðhalds og framkvæmda, þarf ekki að óttast að sitja uppi með leynda galla, og þarf bara að borga sína föstu leigu mánaðarlega.“

Loks eru leigjendur lausir við þá áhættu sem getur fylgt fasteignakaupum og skuldsetningu.

„Bæði getur það haft mikil áhrif á fjárhag fólks að kaupa eða selja á röngum tíma, en svo er líka hefð fyrir því á Íslandi að hafa miklar skuldir áhvílandi á fasteignum og hefur það annars konar áhættu í för með sér ef t.d. vaxta- og lánaumhverfið breytist eða harðnar á dalnum í samfélaginu.“

ALMA er með rösklega 1.200 íbúðir í útleigu. Árni Sæberg

Rekast á fyrirstöðu í kerfinu

Athygli vekur að Alma hefur ekki stækkað eignasafn sitt að ráði undanfarin tvö ár og er svipaða sögu að segja af öðrum félögum, sem haldið hafa að sér höndum í fasteignakaupum. María segir að þegar eignum er bætt við safnið þurfi að vega og meta kaupverð, rekstrarkostnað og væntar leigutekjur en eftir því sem fasteignaverð hafi farið hækkandi hafi góðum kauptækifærum fækkað.

„Til framtíðar teljum við tækifærin frekar felast í því að fjárfesta í nýbyggingum og byggingarverkefnum frekar en að kaupa eignir á almennum markaði. Við höfum fylgst vel með þróuninni erlendis, til dæmis í Bretlandi, þar sem hefur færst mjög í aukana að fasteigna- og leigufélög fjármagni nýbyggingarverkefni beint og taki þannig bankann út úr myndinni, án þess þó að axla verktakaáhættu. Verktakinn lágmarkar sína söluáhættu og fjármögnunaráhættu og skilar þetta sér allt í hagkvæmara kaupverði. Ekki nóg með það heldur getur leigufélagið tryggt að þær íbúðir sem eru byggðar séu hagkvæmar í rekstri og henti vel til útleigu, og af þeirri stærð og gerð sem leigjendur vilja.“

En þó að það væri upplagt að setja aukinn kraft í nýbyggingarverkefni með þessum hætti þá reka Alma, og fleiri félög í sömu sporum, sig á fyrirstöður hér og þar í kerfinu. María segir skipulagsferlið þunglamalegt og þrátt fyrir að nýverið hafi verið gerðar jákvæðar breytingar á byggingareglugerð þá séu þröskuldarnir óþarflega margir og húsbyggjendum settar þrengri skorður en tilefni er til. Þá fylgi mikil gjaldtaka byggingaverkefnum, lítið samræmi sé á milli sveitarfélaga með það hvernig verkefnin fara í gegnum kerfið og ógagnsæi einkenni umsóknar- og úttektarferli. Ekki megi heldur gleyma að fasteignir bera nokkuð háan skatt og í tilviki Ölmu mynda fasteignagjöld um 34% af rekstrarkostnaði fasteigna félagsins, en hjá félögum sem leigja út atvinnuhúsnæði sé skattbyrðin enn þyngri og fari í sumum tilvikum upp í u.þ.b. 70% af rekstrarkostnaði fasteigna.

Til að gera illt verra þá er útlit fyrir samdrátt í fjárfestingu í íbúðarhúsnæði enda eiga mörg byggingafélög í erfiðleikum með að fá fyrirgreiðslu í bankakerfinu.

„Sértækir skattar og dýr fjármögnun hafa verið að hamla bönkunum þegar kemur að fjármögnun ýmissa verkefna. Þetta hefur vissulega áhrif á fjárfestingu í nýju húsnæði og þrátt fyrir kipp í húsbyggingarverkefnum upp á síðkastið eru horfur á að minna verði afhent af nýjum íbúðum árin 2021-2022 en árin 2019-2020.“

Örugg langtímafjárfesting

Starfsemi fasteignafélaga er á margan hátt frábrugðin öðrum rekstri, enda áhætta, eignasafn og verðmætasköpun af allt öðrum toga en víðast annars staðar í atvinnulífinu.

„Í sögulegu tilliti þá hafa fjárfestingar í íbúðarhúsnæði á Íslandi einkum verið skammtímafjárfestingar aðila sem hafa reynt að tímasetja kaup og sölu þannig að innleysa mætti hagnað í gegnum verðhækkun á markaði. Leigufélögin sem komið hafa fram á sjónarsviðið að undanförnu byggja á annars konar módeli sem gengur út á langtímaeignarhald á íbúðarhúsnæði og þá ávöxtun á fjárfestingunni sem vænta má í formi leigutekna,“ útskýrir María.

Er algengt að krafan um arð af fjárfestingu sé ekki eins há og í atvinnurekstri almennt, enda fasteign yfirleitt traust fjárfesting.

„Að kaupa dreift safn íbúðarhúsnæðis á sterku markaðssvæði, s.s. miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu, er almennt mjög örugg langtímafjárfesting þó að vissulega geti markaðsverð sveiflast töluvert til skemmri tíma litið.“

Að því sögðu þá skiptir miklu máli hvernig félagið er rekið og hvernig eignunum er sinnt. Bendir María á að stórt og fjölbreytt safn eigna minnki áhættu og lækki hlutfallslegan umsjónarkostnað á sama tíma og aðkoma fagaðila hjálpar til að tryggja gott viðhald og endingu húsnæðisins sem fjárfest hefur verið í.