Eftirspurn ungs fólks þrýstir upp verði

Í morgun kynnti greiningardeild Arion banka skýrslu sína um stöðu og horfur á húsnæðismarkaði. Einn skýrsluhöfunda, Hafsteinn Hauksson, hagfræðingur hjá bankanum, segir í samtali við mbl.is að búið sé að leiðrétta ójafnvægið eftir hrunið og að komandi hækkanir stafi af eðlilegum breytingum, svo sem fólksfjölgun og auknum umsvifum í hagkerfinu. 

„Við erum að sjá fram á 8 til 9% nafnhækkun á árunum 2013 til 2014,“ segir Hafsteinn, en ekki er gert ráð fyrir að verðbólgan fari niður úr því sem nú er. „Verðbólgudraugurinn mun því smjatta þokkalega á þessum hækkunum. Hann mun þó skilja eitthvað eftir fyrir fasteignaeigendur og heimilin, eða um 4 til 5% raunverðshækkun á hvoru ári.“

Leiðréttingin komin fram

Hann telur að leiðréttingin eftir ójafnvægið sem hlóðst upp í hruninu sé öll komin fram og nú sé kominn tími á að grunnstoðir markaðarins; kaupmáttur, launaþróun og mannfjöldaþróun fari að hreyfa markaðinn aftur. Fasteignaverð muni því hækka í takt við þjóðarútgjöld, eða umsvifin í hagkerfinu og segir Hafsteinn það vera eðlilega þróun. „Þegar tekjurnar í hagkerfinu aukast velja heimilin að verja einhverjum hluta tekjuaukans í húsnæði og það setur þrýsting á verðið.“

Íslendingar eru ung þjóð með háa fæðingartíðni og Hafsteinn segir að það sé ein megin röksemdin fyrir þessum niðurstöðum greiningardeildarinnar. Þetta séu um 1.400 til 1.700 íbúðir sem þurfi á ári til að mæta náttúrulegri fólksfjölgun. Í dag sé ekki verið að byggja fyrir þennan hóp vegna þess að íbúðaverð nær rétt svo upp í byggingarkostnað. Hækkun fasteignaverðs sé því nauðsynlegt til að það dragi þarna í sundur og að farið verði í frekari uppbyggingu til að metta eftirspurnina. 

Mikil eftirspurn ungs fólks hækkar verðið

Í skýrslunni er einnig rýnt í það hvaða eignir muni hækka mest og hvort staðsetning þeirra skipti máli. „Við höldum að það séu aðstæður á markaði núna sem muni styðja meira við verðið á minni eignum, sérstaklega í fjölbýlum sem eru meira miðsvæðis en á jaðrinum,“ segir Hafsteinn.

Ástæður þess að minni íbúðir hækki mest er að sögn Hafsteins eftirspurnarpressa frá nýjum kaupendum og skuldsetning þeirra sem ættu almennt að vera að færa sig í meðalstórar íbúðir. „Skuldsettustu heimilin eru einstaklingar á aldrinum 20 til 35 ára og þetta er fólk sem líklegt er að búi í sinni fyrstu eign, sem að jafnaði eru litlar íbúðir í fjölbýli. Þetta er hópurinn sem ætti að vera að skapa eftirspurn eftir millistórum eignum, en er tannhjól í kerfinu sem er veikt vegna skuldsetningar. Við teljum því að nýir kaupendur, muni bjóða verðið í fjölbýli upp þangað til það skapar svigrúm fyrir skuldsetta hópinn til að hreyfa sig.“

Garðabærinn ekki með afslætti

„Varðandi hverfin er það söguleg þróun að þegar fasteignaverð og kaupmáttur eykst þá er fólk líklegra til að vera tilbúið að greiða hærra verð fyrir góða staðsetningu,“ en í skýrslunni kemur fram að þau hverfi sem líklegust eru til að hækka hvað mest eru Vesturbærinn, Seltjarnarnesið, Hlíðarnar og jafnvel Háaleitið og Laugardalurinn.

Hann tekur þó fram að Garðabærinn skeri sig smá úr í þessu samhengi. „Það er ekki marktækur munur á hverfisálaginu á Garðabænum og miðbænum. Hann raðar sér með dýrustu hverfum, en önnur hverfi í úthverfum og nágranna sveitafélögunum seljast með talsverðum afslætti frá miðbænum.“