Stefnt er að því að framkvæmdir við nýtt hótel við hliðina á Hörpu og íbúðarhúsnæði á nærliggjandi lóð hefjist á þessu ári og ljúki á fyrrihluta ársins 2017. Heildarfjárfesting verkefnisins er áætluð um 14 milljarðar, en í heild verða rúmlega 250 herbergi í hótelinu og 90 íbúðir, auk verslana í þeim fimm byggingum sem verða reistar næst hótelinu. Í viðtali við mbl.is fara þeir Bala Kamallakharan, fjárfestir, Tryggvi Jónsson, framkvæmdastjóri mannvirkja hjá Mannviti og Ásgeir Ásgeirsson, arkitekt hjá T-Ark arkitektastofunni, yfir framvindu verkefnisins, upphaf þess og framtíðarhorfur. Þá eru í fyrsta sinn sýndar myndir af útliti fyrirhugaðra íbúða á lóðinni, en gert er ráð fyrir bili á milli þeirra. Þremenningarnir eru í forsvari fyrir Auro Investments, sem er í eigu indverskra fjárfesta hjá Auro Investment Partners LLC, Mannvits og T-Ark.

Koma úr mismunandi áttum

Upphafið að samstarfinu nær aftur til ársins 2009, en þá var Bala í samskiptum við Ásgeir og T-Ark vegna annars verkefnis. Á þeim tíma ræddu þeir möguleikann á hóteluppbyggingu á þessum reit, en stuttu áður hafði öllum áformum sem sett voru upp fyrir hrun verið frestað. T-Ark sá um hönnun á Hilton hótelinu og samkvæmt Ásgeiri fékk félagið nokkra reynslu af hóteluppbyggingu með því verkefni. Mannvit hafi svo verið fengið að borðinu, en fyrirtækið sá meðal annars um hönnun Hörpu.

Þegar Sítus, fyrrverandi eigandi lóðarinnar, bauð hana til sölu árið 2011 ákváðu þeir að leggja inn tilboð. Alþjóðlegir fjárfestar undir merkjum World Leisure Investment var hinsvegar boðið til samninga. Þær viðræður leiddu ekki til niðurstöðu og Tryggvi segir að í apríl árið 2013 hafi Auro Investments verið kallað að borðinu. Í lok sumars var svo gengið frá samningi við Sítus og í september greiddi Auro Investments fyrir lóðina.

Hótelið minnkað og íbúðum bætt við

Upphaflegar hugmyndir um hótelið gengu út á að það væri 30 þúsund fermetrar með 450 herbergjum, en Tryggvi segir að þeir hafi fljótlega séð að þær hugmyndir væru of stórtækar. Því var ákveðið að minnka hótelið töluvert og byggja íbúðir og verslunarhúsnæði á um helmingi lóðarinnar. Íbúðirnar verða 90 samtals, en verslunar- og þjónustuhúsnæði verður á neðstu hæðinni. Ásgeir bendir á að samkvæmt aðalskipulagi er það markmið að fjölga íbúðum á efri hæðum miðsvæðis í Reykjavík. „Við vissum að við gætum nýtt þetta í annað en hótel,“ segir hann.

150 fermetra forsetasvíta

Þrátt fyrir að hótelið verði minnkað segjast þeir alltaf hafa viljað hafa það í hæsta gæðaflokki. Tryggvi segir að þarna sé besta staðsetningin í borginni fyrir hótel og því kjörið að nýta tækifærið og reisa fimm stjörnu hótel þar. Herbergin verða rúmlega 250 á 16.400 fermetrum, en þar af verða nokkrar stórar svítur. Venjuleg herbergi verða 30 fermetrar, en algengt er að herbergi hér á landi á stærri hótelum séu 18 til 24 fermetrar. Ásgeir segir að auk þess verði 25 svítur, en áætlað er að þær verði 45 fermetrar. Þá verða þrjár stórar svítur upp á 90 fermetra og ein forsetasvíta sem verður 150 fermetrar að stærð.

Í fyrra var tilkynnt að viðræður stæðu yfir við tvær stórar alþjóðlegar hótelkeðjur um rekstrarsamning (e. management agreement). Valið stendur á milli Marriott og W Hotels en endanlegt val verður tilkynnt á næstunni þegar búið verður að semja við kjölfestufjárfesta um fjármögnun verkefnisins. Tryggvi segir svona rekstrarsamning vera tímamót í hótelrekstri hér á landi,. Hann er frábrugðinn einkaleyfissamningi á þann veg að fjárfestirinn á reksturinn og hótelið, en keðjan kemur að rekstrinum, t.d. með því að útvega hótelstjóra. Þá eru ekki greidd leyfisgjöld, heldur skipta fjárfestar og keðjan hagnaðinum á milli sín eftir því hvernig afkoman er af rekstrinum. Þannig sé hagur beggja að vel gangi. Hótelið er svo tekið inn í alþjóðlegt markaðs- og sölukerfi keðjunnar og segir Bala að ef lítið sé að gera geti þeir beint því til markaðsstofu keðjunnar að draga að stórar ráðstefnur.

Tilbúnir að takast á við bólumyndun

Nokkur umræða hefur verið uppi um það hvort bólumyndun sé í hótelgeiranum, en Bala segir að þótt alltaf komi sveiflur, þá séu þeir ekki hræddir að takast á við slíkt. Hann bendir á að ekki hafi verið byggt nýtt hótel frá grunni í Reykjavík í langan tíma. Síðustu ár hafi ákveðin leiðrétting átt sér stað og markaðurinn jafnað af mikla vöntun á hótelrýmum. Enn sé framboðið ekki nægjanlegt, sem sjáist t.d. með vinsældum heimasíðna á borð við Airbnb. Bala segir að slík þjónusta hafi reyndar orsakað það að Ísland náði að halda í við auknar vinsældir landsins og að hægt hafi verið að taka á móti öllum þeim fjölda sem hingað vildi koma.  Tryggvi bendir einnig á að fimm stjörnu hótel sé allt önnur vara heldur en fjögurra stjörnu hótel. Segir hann að með fimm stjörnum sé verið að búa til stærri köku, en ekki verið að taka af sömu sneið og aðrir og því getur 5 stjörnu alþjóðlegt hótel styrkt núverandi hótelmarkað.

Bala segir að ekki sé verið að skuldsetja hótelið of mikið eins og svo oft vill verða þegar mikil uppbygging á sér stað, heldur sé stefnan sett á að afla nægjanlegs eiginfjár. Með rekstrarsamningnum fái þeir einnig aðgang að mjög öflugu hótelneti þar sem það er hagur keðjunnar að reksturinn verði sem allra bestur. „Erum við hræddir við bólu? Já, en við teljum okkur geta unnið á þeim,“ segir Bala.

Leita að kjölfestufjárfestum

Næsta verkefni, meðfram því að ganga frá nokkrum tæknilegum atriðum í rekstrarsamningnum, er að finna kjölfestufjárfesta. Bala segir að nú þegar séu þeir í viðræðum við áhugasama fjárfesta um aðkomu að verkinu, en Arion banki hefur umsjón með fjármögnun verkefnisins. Segir hann að það séu bæði innlendir og erlendir fjárfestar sem hafi sýnt verkefninu áhuga. Gangi áform eftir segir Bala að haldið verði áfram að tala við nokkra hópa á næstunni, en að svo verði samið við einn eða tvo um að koma með fjármagn. Segir hann að Auro Investments vilji áfram vera hluti af verkefninu og nýta þekkingu sína og reynslu til þess að klára uppbygginguna, en að horft sé til þess að nýr fjárfestir verði meirihlutaeigandi.

200 störf við framkvæmdir og rúmlega 100 á hótelinu

Töluverð hönnunarvinna er enn eftir, en Tryggvi segir að ef allt gangi samkvæmt áætlun gætu framkvæmdir hafist fyrir lok þessa árs. Hann segir að reiknað sé með því að framkvæmdin skapi jafnvel yfir 200 ný störf og að á milli 100 og 150 starfsmenn vinni svo á hótelinu sjálfu þegar það er tilbúið. „Þetta er gott verkefni fyrir Reykjavík, byggingageirann, efnahagslífið og hótelgeirann á Íslandi“ segir Tryggvi, en heildarkostnaður við byggingu hótelsins og íbúðanna er áætlaður rúmlega 14 milljarðar.

Stefnt er að því að hótelið verði ráðstefnuhótel með tengingu við Hörpu, en ráðstefnugestir eyða að jafnaði hæstu fjárhæðunum á ferðalögum. Aðspurður hvort horft verði á náið samstarf við ferðaþjónustufyrirtæki segir Bala að gestir hótelsins muni eins og gestir annarra hótela sækja í afþreyingu og upplifun og því sé slík tenging nauðsynleg. „Þarna eru mörg stór tækifæri fyrir frumkvöðla að ná til vel efnaðra ferðamanna,“ segir hann.