Heimavellir eiga mikið inni

Leigufélagið Heimavellir var stofnað árið 2013 að norrænni fyrirmynd með samruna þriggja leigufélaga og hefur vaxið hratt undanfarin ár. Rúmlega 120 íbúðir voru í eignasafni Heimavalla í byrjun árs 2015 en í dag eru þær 1.978. Heimavellir voru skráðir á markað í maí á þessu ári en frá þeim tíma hefur gengi bréfa félagsins lækkað um 20% í Kauphöllinni. Markaðsvirði þess á lokadagsgengi í gær var 12,7 milljarðar króna, sem er töluvert lægra en eigið fé félagsins, sem var 18,6 milljarðar króna í bókum þess í lok júní, sem bendir augljóslega til þess að fyrirtækið sé undirverðlagt. Umræðan í kringum félagið hefur að mörgu leyti verið neikvæð. Fyrirtækið hefur verið sakað um gróðahyggju, sér í lagi í aðdraganda sveitarstjórnarkosninga í vor, þegar margir bentu á leigufélögin sem einn helsta orsakavald hækkana á fasteignamarkaði. Guðbrandur Sigurðsson, framkvæmdastjóri Heimavalla, segist sáttur við sjálft útboðið í maí en vonbrigði að sjá hvernig gengi bréfa þess hefur þróast frá skráningu. Hann segir fyrirtækið eiga mikið inni og sé, þegar horft er til lengri tíma, álitlegur kostur á markaði enda félag sem starfi á tiltölulega stöðugum og áhættulitlum markaði.

Vonbrigði með hlutafjárútboð

„Að sjálfsögðu er verðþróun á gengi félagsins vonbrigði,“ segir Guðbrandur aðspurður um hlutafjárútboð Heimavalla í maí en strax á fyrsta degi lækkaði gengið á bréfum félagsins í 1,24. „Við töldum að hóflegt útboð á genginu 1,39 myndi vekja áhuga markaðarins á félaginu því að á þeim tíma var bókfært gengi bréfanna töluvert hærra. En við erum kannski að fara á óheppilegum tíma inn á markaðinn. Þar virðist vera lítið fjármagn til nýfjárfestinga eins og nokkuð hefur verið rætt um. Frá því að við fórum á markað hefur hann fallið um 20-25% sem er kannski í takt við það sem hefur verið að gerast hjá okkur líka,“ segir Guðbrandur í samtali við ViðskiptaMoggann.

Guðbrandur segir að rekstur leigufélaga sé áhættulítill og henti þess vegna vel í dreifð eignasöfn fjárfesta.

„Ég held að á einhverjum tímapunkti fari markaðurinn að sjá að þetta félag á mikið inni, en við þurfum að vinna ötullega að því að bæta rekstur félagsins og sýna fram á að það sem við erum að gera sé algjörlega raunhæfur kostur til lengri tíma litið. Enda er þetta eignaflokkur sem er í eðli sínu mjög áhættulítill og hentar þess vegna mjög vel í eignasöfn fjárfesta. Maður sér það víðast hvar erlendis að svona stöðug fyrirtæki eru alltaf hluti af eignasöfnunum. En auðvitað er þetta bara ungt félag sem hefur vaxið hratt og við þurfum líka að sanna okkur. Maður skilur það líka,“ segir Guðbrandur sem segir að fyrirtækið trúi á það sem það stendur fyrir.

„Við erum trú því sem við erum að gera. Félagið er ungt og það fór auðvitað mikil orka í að byggja það upp, ryðja brautina og koma því á markað. Ég held að það sé ekkert fyrirtæki á Íslandi sem á sér styttri rekstrarsögu og hefur farið á markað,“ segir Guðbrandur.

Fjarvera lífeyrissjóða

Fjarvera nokkurra stærstu lífeyrissjóða landsins í hlutafjárútboði Heimavalla var nokkuð æpandi en aðeins einn lífeyrissjóður, Birta, er í hópi tíu stærstu hluthafa fyrirtækisins. Guðbrandur segist þakklátur fyrir þann stuðning en hann hafi ekki sérstaklega búist við þátttöku stærstu lífeyrissjóðanna núna en telur þó að fjárfesting í Heimavöllum sé álitlegur kostur fyrir þá.

„Ég myndi halda að þetta væri mjög gott tækifæri fyrir lífeyrissjóðina, en þeir eru í augnablikinu kannski fyrst og fremst að horfa á fjárfestingar erlendis. Þeir hafa líka verið að setja inn mjög mikla peninga á fasteignamarkaðinn í gegnum sjóðfélagalánin. Það er auðvitað frábært að fólk fái aðgang að fjármagni á góðum kjörum, en ég hef líka haldið því fram að á sama hátt ættu lífeyrissjóðirnir einnig að standa við bakið á þeim sjóðfélögum sem eru á leigumarkaði og veita leigufélögum á borð við Heimavelli brautargengi,“ segir Guðbrandur.

„Ég átti svo sem aldrei von á því að þeir myndu koma inn á þessum tíma en auðvitað vonast ég til að þeir komi í eigendahópinn í fyllingu tímans. Umræðan var okkur erfið í vor í aðdraganda sveitarstjórnarkosninganna og á sama tíma og við vorum að kynna félagið og skráningu þess á markað. Það var mikið bent á nýju leigufélögin sem eina helstu ástæðu verðhækkana á fasteigna- og leigumarkaði. Það er auðvitað mjög mikil einföldum að setja málið í þann farveg. Við leggjum áherslu á ábyrga starfsemi og náðum því að bæta við 330 nýjum íbúðum á leigumarkað í fyrra, sem er meira en flestir aðrir gerðu. Eins og öll félög í rekstri þurfum við að ná í jafnvægi í tekjum og rekstrarkostnaði og auðvitað hefur hækkandi fasteignaverð haft mikil áhrif á leiguverðið,“ segir Guðbrandur. Hann tekur þó fram að Heimavellir séu langt frá því að vera leiðandi í hækkunum á leiguverði og vísar í tölur máli sínu til stuðnings að á síðustu 24 mánuðum hafi leiguverð á Íslandi hækkað að meðaltali um 18,9% en leiguverð Heimavalla um 12,1%.

Auðvelt að benda á Heimavelli

„Umræðan var hvað hæst snemmsumars og í maí og við áttum ekki auðvelt með að koma okkar sjónarmiðum á framfæri á þeim tíma,“ segir Guðbrandur, sem segir Heimavelli hafa verið þægilegt skotmark.

„Ég held að þessi gagnrýni og umræða verði til vegna þess að fáir hafa horft á stöðuna á fasteignamarkaði heildstætt. Það hefur vantað meira framboð af hagkvæmu húsnæði. Mögulega gerist það að sumir sem ættu réttilega að hafa aðgang að húsnæði í félagslega kerfinu leita í dýrara húsnæði en ella. Kannski að hluta til hjá okkur. Og af því að við erum „the new kids on the block“ er svo auðvelt að segja: Þetta er allt út af þeim. En í rauninni held ég að bæði hagsmunir allra á leigumarkaði, hagsmunir okkar og hagsmunir alls almennings í landinu séu að horfa heildstætt á þetta og segja: Við þurfum að byggja upp fasteignamarkaðinn heildstætt og koma til móts við alla á þessum markaði. Fasteignamarkaðurinn er mjög fjölbreytilegur og aðstæður breytast hratt á honum. Það þarf að bjóða upp á fjölbreytilegar lausnir á honum til að svara þeirri þörf sem er á markaðnum og þeim breytingum sem sífellt verða,“ segir Guðbrandur.

„Það eru réttindi hvers og eins sem borgara í þessu landi að hafa aðgang að húsnæði. Það er ein af þessum grunnþörfum sem samfélagið þarf að hjálpa til með. Það hafa orðið miklar breytingar á framboði á húsnæði til hinna tekjulægstu á undanförnum árum, t.d. þegar verkamannabústaðakerfið var lagt niður. Það er mikilvægt að byggja upp í staðinn gott og sanngjarnt kerfi sem nýtist þessum hóp í þjóðfélaginu. Alveg á sama hátt er líka heilmikil sanngirni í því að það séu örugg og sanngjörn úrræði á leigumarkaði fyrir aðra sem falla ekki inn í þennan hóp. Þess vegna segi ég að við eigum miklu meiri samleið en það að við séum einhver andstæður póll í umræðunni,“ segir Guðbrandur og bætir því við að það sé mikilvægt fyrir leigumarkaðinn í heild að stór leigufélög hafi stigið inn á hann. „Ef maður horfir á þetta akademískt þá er verið að búa til ákveðinn stöðugleika á markaðnum sem var ekki áður.“

Leigufélag að norrænni fyrirmynd

Heimavellir gefa sig út fyrir að vera leigufélag að norrænni fyrirmynd sem hefur það að markmiði að bjóða örugga langtímaleigu, sanngjarnt leiguverð og góða þjónustu. Fyrirtækið er samt sem áður skráð á markað þar sem markmiðið hlýtur fyrst og fremst að snúast um að skila sem mestri arðsemi til hluthafa. Guðbrandur segir að þetta séu ekki endilega mótverkandi kraftar. En af hverju gengur þetta upp?

„Þetta gengur upp af því að góð viðskipti byggjast á því að allir hagnist, en til að það gerist þarf að ríkja gott jafnvægi í rekstrinum,“ segir Guðbrandur og nefnir þá þjónustu sem Heimavellir bjóða upp á. Þetta snúist ekki aðeins um að leigja íbúð heldur margt fleira.

„Við reynum að vera liðleg við okkar viðskiptavini. Ef eitthvað kemur upp á reynum við að finna lausn sem hentar báðum aðilum. Mikilvæg þjónusta er að hjálpa fólki og fjölskyldum að dafna og þroskast með Heimavöllum. Leigjendur hafa möguleika á að flytja á milli íbúða sem henta betur ef breytingar verða á högum þeirra, t.d. ef fjölskyldan stækkar eða þegar flutt er á milli svæði. Það er rökrétt fyrir félag eins og okkar að halda í góða leigjendur. Það er mun ódýrara að halda viðskiptavinum en finna nýja. Það er þetta langtímasamband og traust sem skiptir svo miklu máli. Sérstaklega í fasteignageiranum. Við horfum líka til þess að auka vöruframboðið og aðstoða fólk betur t.d. í tengslum við flutninga. Þannig höfum við samið um afslátt á sendibílum og flutningskössum sem nýtist viðskiptavinum og horfum til ýmissa annarra spennandi nýjunga. Það gæti verið hagkvæmt að geta boðið leigjendum aðgang að deilibílum nú eða tryggt að ljósleiðaratengingar og niðurhal sé virkt um leið og viðkomandi leigjandi flytur inn. Þess vegna er þessi norræna fyrirmynd svo sársaukalaus fyrir okkur. Af því að hún er svo rökrétt,“ segir Guðbrandur.

„En þetta er auðvitað ákveðið jafnvægi. Eins og allur markaður. Það þarf einhver að koma með eitthvað og annar að taka við. Þarna þurfa menn að ná einhverju jafnvægi. Ég held að það séu góðar forsendur fyrir því að við náum fínu jafnvægi að því gefnu að áætlanir okkar um endurfjármögnun og endurskipulagningu á eignasafninu gangi eftir. Sérstaklega er það okkur mikilvægt núna að endurfjármagna félagið á því sem ég kalla eðlilegum vaxtakjörum,“ segir Guðbrandur.

Endurfjármögnun hafin

Í dag stendur yfir endurskipulagning á eignasafni félagsins og vinna er þegar hafin við að endurfjármagna Heimavelli en sem stendur eru vaxtakjör félagsins um 4,4% að meðaltali á langtímalánum. Núverandi langtímafjármögnun félagsins hefur að stórum hluta til verið fjármögnuð með lánum frá íbúðalánasjóði sem meðal annars setur þau skilyrði að ekki megi greiða út arð til hluthafa. Það standi hins vegar til bóta og segir Guðbrandur að skuldabréfaútgáfa hjá félaginu með veðum í fasteignum þess sé fram undan og vonir standi til að fá hagstæðari langtímafjármögnun.

„Árið 2016 gáfum við út skuldabréf á 3,9% vöxtum sem eru skráð hérna í Kauphöll. Við ákváðum sem sagt að bíða eftir skráningunni á markað og fara svo aftur í skuldabréfaútboð og erum að vinna með Arion banka að slíku útboði,“ segir Guðbrandur sem segir að félagið hyggist búa til útgáfuramma sem gæti staðið á bak við útgáfu fasteignatryggðra skuldabréfa fyrir allt að 20 milljarða. „Þetta eru bréf sem við gefum út til langs tíma og vonumst til að geta selt á hagkvæmari kjörum en við höfum verið með til þessa hjá félaginu,“ segir Guðbrandur og bindur í því samhengi vonir við að stærri lífeyrissjóðirnir muni koma þar að máli.

„Umdeildasta félag landsins“

Heimavellir hafa verið nefndir eitt umdeildasta félag landsins. Meðal annars vegna þess að stór hluti af fjármögnun félagsins er einmitt frá Íbúðalánasjóði kominn, en það eru lán sem ætluð eru til óhagnaðardrifinnar starfsemi. Guðbrandur segir að samstarf Heimvalla við Íbúðalánasjóð hafi gengið afar vel en stefnan sé að skipta út þeim lánum, eins og fyrr segir, vegna óhagstæðra kjara.

„Endurfjármögnin lýtur að hluta til að þessum Íbúðalánasjóðslánum sem eru með frekar óhagkvæm kjör finnst okkur, frá 4,2% til allt upp undir 5% vaxta,“ segir Guðbrandur.

„Við erum með ákveðna áætlun um endurskipulagningu eignasafnsins sem eru ríflega 10 milljarðar. Stór hluti af þeim eignum er fjármagnaður af Íbúðalánasjóði og hann fer að nokkru leyti út af sjálfu sér. Eftir standa um 10 milljarðar af lánum til þeirra. Ef vel gengur gætum við verið að greiða upp verulegan hluta þeirra lána sem standa eftir á þessu ári. Við erum til dæmis búin að borga upp Íbúðalánasjóðslán fyrir ríflega tvo milljarða á þessu ári. Stefnan er að fá hagkvæmari lán í staðinn sem hafa hagstæðari skilmála til að auka sveigjanleika félagsins,“ segir Guðbrandur.

„En við erum í mikilli uppbyggingu og í þannig stöðu að félagið mun ekki greiða út arð á þessu eða næsta ári. En það væri eðlilegt að skoða hvort við gætum ekki farið að taka skref í þá átt eftir þann tíma,“ segir Guðbrandur.

Ekki rétt að leysa félagið upp núna

Í lok júlí birtist skýrsla ráðgjafarfyrirtækisins Capacent þar sem lágt markaðsvirði Heimavalla var dregið fram í sviðsljósið. Að félagið væri svo undirverðlagt á markaði að það borgaði sig hreinlega fyrir hluthafa að leysa það upp og selja eignir. Félagið var eins og fyrr segir skráð á markað á genginu 1,39 en lækkaði niður í 1,24 strax á fyrsta degi. Miðað við gengi félagsins í gær var markaðsverðmæti Heimavalla 12,7 milljarðar en eigið fé félagsins er 18,6 milljarðar króna.

Tölurnar tala sínu máli en Guðbrandur telur það óskynsamlegt og ótímabært að horfa til þess að leysa félagið upp á þessum tímapunkti þótt staðan sé þessi.

„Upplausnarverðið er miklu hærra. Það segir sig alveg sjálft,“ segir Guðbrandur.

„Þessi skýrsla er skrifuð tveimur mánuðum eftir að við komum á markað. Langtímarekstur er það sem einkennir rekstur félagsins og því er mikilvægt að horfa til langs tíma þegar ákvarðanir eru teknar varðandi það. Félagið er á ákveðinni vegferð og hefur rutt brautina og er samfélagslega mikilvægt á almennum leigumarkaði. Við reyndum að halda því mjög til haga þegar við fórum á markað að menn væru að fara í ákveðna vegferð með okkur til næstu ára. Auðvitað segir það sig sjálft að ef markaðurinn mun ekki verðmeta okkur í takt við verðmæti eignasafnisns og rekstrarniðurstöðu félagsins getur vel verið að hluthafar taki einhverja svona ákvörðun. En ég held að það væri mikið frumhlaup að fara að leysa upp félagið núna, eftir að hafa eytt miklum tíma og fjármunum í að byggja það upp. Það eru mikil verðmæti í eignasafni félagsins en það eru ekki síður mikil verðmæti í þeim kerfum og stærðarhagkvæmni sem félagið hefur byggt upp á síðustu árum,“ segir Guðbrandur.

Sérstakar aðstæður á markaði

En af hverju er trú markaðarins ekki meiri?

„Já, þá verður þú eiginlega bara að spyrja markaðinn,“ segir Guðbrandur.

En hvað telur þú sjálfur?

„Ég veit það ekki. Ég held að það séu um margt sérstakar aðstæður á markaði í dag. Það hefur komið fram að það sé lítið af nýju fjármagni að koma á markaðinn. Svo hafa auðvitað stór félög á markaði verið að lenda í ákveðnum rekstraráföllum sem hefur endurspeglast í verði þeirra og almennum óróa á markaðnum. En við höfum séð það oft að aðstæður á hlutabréfamarkaðnum breytast mjög hratt. En miðað við eignastöðuna hjá okkur og það sem er framundan í rekstrinum erum við lágt verðlögð.“

Aðspurður hvort honum hafi fundist þetta á einhverjum tímapunkti vandræðalegt segir hann svo ekki vera.

„Ég myndi nú ekki segja vandræðalegt; ég myndi segja að þetta væri óheppilegt en sveiflur á markaði eru ekki óþekktar. En maður er auðvitað mjög meðvitaður um það hvaða verkefni eru fram undan hjá félaginu. Það er líka mikilvægt að við gerum allt sem í okkar valdi stendur til að félagið endurspegli þau verðmæti á markaði sem það raunverulega stendur fyrir,“ segir Guðbrandur.