Viðskipti | mbl | 19.5.2019 | 19:53 | Uppfært 23:00

Of stórar og of dýrar íbúðir

Hagfræðideild Landsbankans reiknar með 5% aukningu íbúðafjárfestingar í ár, óbreyttri stöðu á næsta ári og 5% minnkun 2020.

Áætlað er að samtals um 7.700 nýjar íbúðir verði fullkláraðar á höfuðborgarsvæðinu í ár og á næstu tveimur árum. Á sama tíma er talað um mikla umframeftirspurn eftir litlum og ódýrum íbúðum. Það er nokkuð víst að stærstur hluti þessara íbúða sem eru á leiðinni á markað séu of stórar og of dýrar til þess að leysa þann vanda sem fyrir er. Flestar af þeim tillögum sem hafa komið fram til þess að leysa meintan vanda snúa að því að stórauka byggingu á litlu og hentugu húsnæði. Það er því ákveðin hætta á því að framboð veigamikils hluta íbúða sem nú eru á teikniborðinu og í byggingu geti orðið mun meira en eftirspurn á næstu árum, að því er fram kemur í nýrri þjóðhagsspá hagfræðideildar Landsbankans.

Ekkert bólar á stórum fyrirheitum um bættar aðstæður

Þar kemur fram að fyrstu fjóra mánuði ársins voru að jafnaði um 5% fleiri viðskipti með fasteignir en á sama tíma fyrir ári en ívið færri en meðalfjöldi viðskipta á öllu árinu 2018.

„Nákvæm útfærsla yfirlýsinga ríkisstjórnarinnar í sambandi við húsnæðismál hefur ekki enn litið dagsins ljós, en þar voru gefin stór fyrirheit um bættar aðstæður á markaði. Eins og áður segir er nú þegar mikið framboð af nýjum íbúðum sem ekki passa vel við ætlaðar þarfir.

Komi í ljós að stjórnvöld stefni að stórfelldum byggingum á smærri og ódýrari íbúðum kann það að valda biðstöðu á markaði sem nú þegar er orðinn nokkuð þungur.

Kaupmáttur ráðstöfunartekna mun ekki hækka með sama hætti á næstu árum og verið hefur, en mun þó hækka meira í neðri tekjubilum. Kaupgeta kann því að aukast þar, en í þeim tilfellum verður væntanlega um að ræða bið eftir ódýrari kostum. Hagfræðideild reiknar með að raunverð íbúða hækki um u.þ.b. 1% árlega á næstu árum. Við gerum þannig ráð fyrir u.þ.b. 4% árlegri hækkun íbúðaverðs að jafnaði næstu þrjú ár,“ segir í þjóðhagsskýrslunni.

Upplýsingastreymið hefur ekkert batnað

Samkvæmt tölum Hagstofunnar var lokið við að byggja um 2.300 íbúðir á landinu öllu á árinu 2018, sem var rúmlega 500 íbúðum meira en árið áður. Í fyrra var hins vegar byrjað að byggja um 2.500 íbúðir sem var um 300 íbúðum minna en árið áður.

Upplýsingastreymi um byggingarstarfsemi hefur ekki batnað mikið í núverandi uppsveiflu og enn renna menn jafnt blint í sjóinn með byggingarmagn, staðsetningu og tegundir húsnæðis í byggingu og áður, segja sérfræðingar á hagfræðideild Landsbankans.

„Talningar Samtaka iðnaðarins besta heimildin Samtök iðnaðarins (SI) hafa um árabil talið íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og í helstu byggðakjörnum landsins tvisvar á ári. Niðurstöður SI hafa á síðustu árum verið einu áreiðanlegu heimildirnar um byggingu íbúðarhúsnæðis.

Nýjustu upplýsingar SI um byggingarmagn eru frá því í mars 2019. Samkvæmt þeim er bygging íbúðarhúsnæðis enn að aukast, en heldur hægir þó á vextinum. Þannig jókst fjöldi íbúða í byggingu sem eru fokheldar og lengra komnar um 12% frá síðustu mælingu í október 2018, en íbúðum sem ekki voru orðnar fokheldar fækkaði um 4%. Þetta bendir sterklega til þess að frekar sé verið að draga úr starfsemi en hitt. Þessi þróun sést enn betur ef einungis er litið til byggingar á fjölbýli, en þar fjölgaði íbúðum sem voru fokheldar og lengra komnar um 24%, en íbúðum að fokheldu fækkaði um 12%. Það lítur því út fyrir að verkefni í fjölbýli fari síður af stað en áður.

SI hafa jafnan birt spá um byggingarstarfsemi á næstu árum í tengslum við talningar sínar. Samkvæmt spá SI verður byrjað á örlítið færri íbúðum í ár en 2018 en þeim fjölgar svo aftur 2020 og 2021. Fullbúnum íbúðum heldur hins vegar áfram að fjölga ár frá ári.

Á þessum sex árum (2016-2021) verður lokið við að byggja um 12.300 íbúðir, eða rúmlega 2.000 á ári að jafnaði. Í vetur kom fram mat frá átakshópi ríkis, sveitarfélaga og aðila vinnumarkaðar um að óuppfyllt íbúðaþörf væri á bilinu 5-8 þúsund íbúðir. Á árunum 2019-2021 mun verða lokið við um 7.700 íbúðir samkvæmt spá SI og mun það að einhverju leyti slá á þessa þörf.

Sá vandi er augljóslega fyrir hendi að eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði er fyrst og fremst eftir litlum, ódýrum og einföldum íbúðum á meðan íbúðir sem eru í byggingu eru mun stærri og dýrari. Þó eru ekki til neinar nákvæmar opinberar upplýsingar um það,“ segir í skýrslu Landsbankans.

Á árinu 2018 voru nýjar seldar íbúðir að jafnaði um 103 m2 og sama staða var uppi varðandi nýjar seldar íbúðir fyrstu þrjá mánuði ársins 2019. Þetta bendir til þess að ekki sé verið að selja mikið af litlum nýjum íbúðum.

Samkvæmt nýlegri skýrslu starfshóps um lækkun þröskuldar ungs fólks og tekjulágra inn á húsnæðismarkað kom fram að algengt verð við kaup fyrstu íbúðar sé um 40 m.kr. Samkvæmt algengustu útlánareglum í dag kalla slík kaup á að kaupandi geti lagt fram 6 m.kr. sem eigið fé.

Mikil byggingarstarfsemi er nú gangi, en víða er tekið að hægja á. Hagfræðideild reiknar með 5% aukningu íbúðafjárfestingar í ár, óbreyttri stöðu á næsta ári og 5% minnkun 2020. Mikil ný byggingaráform í tengslum við yfirlýsingu vegna kjarasamninga munu hins vegar hafa mikil áhrif á framvinduna ef þau raungerast, segir ennfremur en hér er hægt að lesa skýrsluna í heild.