Pistlar:

Skortur á fjárfestingatækifærum vegna gjaldeyrishafta er oft nefnd sem ein ástæða þess að fasteignaverð hefur farið hækkandi síðustu misseri. Frá janúar 2011 hefur t.a.m. markaðsverð á húsnæði í fjölbýli hækkað um 15%. Hvort sem það er rétt eða rangt er áhugavert að velta upp annarri mögulegri orsök á hækkandi fasteignaverði sem ekki byggir beint á stöðu efnahagslífsins til skamms tíma litið.

Í grundvallaratriðum ræðst staðan á fasteignamarkaði á hverjum tíma annars vegar efnahagslegum þáttum og hins vegar af lýðfræðilegum þáttum. Efnahagslegir þættir eru ráðandi þegar horft er til skemmri tíma en þá er einkum átt við vaxtastig, aðgengi að fjármagni, þróun launa og kaupmáttar, fasteignaverðið sjálft og byggingakostnað. Ljóst er að þessir þættir ýttu mjög undir lækkun fasteignaverðs frá árinu 2008 þegar kreppan skall á okkur af fullum þunga. Að  einhverju leyti er hækkun fasteignaverðs upp á síðkastið vegna betra efnahagsástands.

Lýðfræðilegir þættir eru hins vegar ráðandi á markaðnum ef horft er til lengri tíma. Mannfjöldi er augljóslega mikilvæg stærð því allir verða búa einhversstaðar. Aldurssamsetning, fjölskyldustærðir og tilfærslur fólks innan landsins skipta umtalsverðu máli og hafa áhrif á þörf fólks fyrir húsnæði. Á þessu sviði erum við að ganga í gegnum umtalsverðar breytingar sem kunna skýra hækkandi húsnæðisverð ásamt þeirri staðreynd að byggingariðnaðurinn hefur verið í mikilli lægð síðustu misseri.

Hrun í nýbyggingum

Árin 1970-2011 var að jafnaði hafin bygging á tæplega 1.900 nýjum íbúðum í landinu. Á tímabilinu fæddust að jafnaði 4.300 einstaklingar en tæplega 1.700 létust. Þannig hafa fæddir umfram dána að jafnaði verið ríflega 2.600 á ári. Þessi árlega fjölgun er einn mikilvægasti drifkraftur fasteignamarkaðarins.

Hins vegar hrundi nýbyggingastarfsemi algerlega árið 2009. Árin 2009-2011 var eingöngu hafin bygging á 200-300 íbúðum árlega en á móti kom að byggt var langt umfram raunverulegar lýðfræðilegar þarfir árin 2005-2007. Sterkar líkur eru á að þetta misvægi framboðs og eftirspurnar sé horfið og nú sé þessi árlega fjölgun farin að þrýsta á fasteignamarkaðinn. Það sem enn frekar styður við þessa kenningu er sú staðreynd árleg fjölgun landsmanna gengur í talsverðum bylgjum.

Stórir nýir árgangar á fasteignamarkaði

Á árunum 1988-1993 tók fæðingartíðni á Íslandi verulega við sér en árin þar undan voru barnsfæðingar óvenju fáar, m.a. af skattalegum ástæðum. Breytingar í stærð fæðingaárganga hafa greinanlega fylgni við þróun byggingariðnaðarins með 20-25 ára með töf. Upp úr tvítugu fara Íslendingar gjarnan að huga að því að flytja að heiman og það kallar á aukið húsnæði. Óvenju stór hópur Íslendinga er núna á þeim aldri. Lítið hefur verið byggt af nýju húsnæði og skortur er á leiguhúsnæði. Það er því ekki óvarlegt að álykta að þessi stóra bylgja nýrra einstaklinga á fasteignamarkaði sé að þrýsta á fasteignaverð.

Stórauka þarf nýbyggingar

Til að eðlilegt jafnvægi myndist á fasteignamarkaði þarf líklega að stórauka byggingu íbúðarhúsnæðis frá því sem verið hefur undanfarin 3-4 ár. Sem betur fer eru vísbendingar um að aukinn kraftur sé að færast í slíkar fjárfestingar. Í sögulegu ljósi þarf 1.300-1.500 nýjar íbúðir árlega til að betra jafnvægi náist og slái á þann þrýsting sem virðist vera að myndast á fasteignamarkaði. Líklega erum við langt frá því marki og því líkur til að fasteignaverð muni hækka enn frekar á næstunni m.a. vegna fjölgunnar nýrra íbúðarkaupenda.