Pistlar:

Íbúðarhúsnæði er helsta uppspretta eigna og eignamyndunar í samfélaginu, bæði hjá þeim sem eiga húsnæði en líka hjá þeim sem lána fé til kaupa á húsnæði. Ennfremur er íbúðarhúsnæði ein af grunnþörfum manna. Þróun þessa markaðar snertir því alla með einum eða öðrum hætti, bæði heimili og atvinnulíf. Að undanförnu hefur mikið verið fjallað um stöðuna á þessum markaði, svo sem þróun nýbygginga, byggingarkostnað, húsnæðisverð, skort á leiguhúsnæði og hátt leiguverð.

Framboð og eftirspurn eftir húsnæði ráðast annars vegar af efnahagslegum þáttum og hins vegar af lýðfræðilegum þáttum sem að hluta til tengjast innbyrðis. Efnahagslegir þættir, s.s. hagvöxtur, kaupmáttur, aðgengi að lánsfé og fjármagnskostnaður eru ráðandi þættir hvað varðar þróun markaðarins til skamms tíma litið en til lengri tíma litið vega þeir lýðfræðilegu þungt. Með því er m.a. átt við íbúafjölda, aldurssamsetningu, fæðingatíðni, ævilengd og meðalfjölda íbúa í hverri íbúð.

Of lítið byggt

Efnahagskreppan, sem hófst seint árið 2008, markaði djúp spor í efnahagslíf þjóðarinnar. Raunverð húsnæðis hrundi, nýbyggingar stöðvuðust og húsnæðisskuldir ruku upp með verðbólgunni. Samhliða lenti byggingariðnaðurinn í afar djúpri kreppu. Á árunum 2000-2008 var árlega byrjað að byggja um 3.000 íbúðir en meðaltalsþörf til langs tíma er líklega á bilinu 1.500-1.800 íbúðir. Sú þörf byggir á þeirri staðreynd að fæddir umfram dána á Íslandi eru að jafnaði um 2.500-3.000 en á árunum fyrir hrun var fólksfjölgun enn meiri.  Árin 2009-2012 var aðeins byrjað á 200-500 nýjum íbúðum á hverju ári. Vissulega var nokkuð af húsnæði til á lager frá fyrri árum, sá lager er hins vegar nánast uppurinn auk þess sem hann hentaði illa fyrir þarfir markaðarins. Kannanir benda til að of fáar íbúðir séu í byggingu þörf fyrir íbúðarhúsnæði leynir sér ekki.

Innistæða fyrir aukinni eftirspurn

Undanfarin misseri hafa efnahagslegar aðstæður ekki orðið til þess að blása lífi nægu lífi fasteignamarkaðinn. Hagvöxtur er virðist ekki vera nægur, kaupmáttarvöxtur hægur,  aðgangur að fjármagni takmarkaður og fjármagnskostnaður hár.  Hins vegar ættu lýðfræðilegir þættir að ýta undir eftirspurn. Frjósemi Íslendinga var mikil á kreppuárunum 1990-1994 sem veldur því að óvenju stórir árgangar eru nú á þeim aldri sem fólk flyst gjarnan úr foreldrahúsum. Þekkt er að breytingar á fjölda í þessum aldurshópi hafa umtalsverð áhrif á eftirspurn eftir húsnæði. Stór hópur fólks sem fætt er á árunum 1955-1965 er líka í vaxandi mæli að leita eftir minna húsnæði. Að síðustu má nefna að þrátt fyrir umræðu um brottflutning fólks af landinu í kreppunni  hefur landsmönnum fjölgað á hverju ári frá 2008. Allir þessir þættir ýta undir eftirspurn eftir húsnæði og þá ekki síst litlum íbúðum.

Spenntur og ótryggur leigumarkaður

Undanfarið hefur talsverð umræða verið um þrönga stöðu leigjenda – að framboð sé lítið og verðið hátt. Frá hagfræðilegum sjónarhóli hlýtur sú staða að skýrast af háum fjármagnskostnaði og rekstrarkostnaði fasteigna. Annars myndi fólk bara kaupa sér íbúðir. En veruleikinn er ekki alveg svo einfaldur. Vegna hás leiguverðs er svigrúm leigjenda til að byggja upp eigið fé til að kaupa húsnæði takmarkað. Þannig hefur það alltaf verið nema þegar veitt voru 100% lán til íbúðakaupa. Það erfiða ástand, sem margir búa við, endurspeglar aðeins að fjármagnskostnaður er mikill, aðgengi að lánsfé takmarkað og ríkar kröfur um eigið fé. Meðallaun duga ekki til að kaupa meðalstóra fasteign.

Segja má að einskonar pattstaða ríki á fasteignamarkaðnum. Fasteignaverð er ekki nógu hátt til að húsbyggjendur hefjist handa af fullum þunga því að byggingarkostaður sem hlutfall af húsnæðisverði er óhagstæður. Á sama tíma er mikil húsnæðisþörf, sérstaklega fyrir lítið húsnæði, en vegna samspils efnahagslegra og lýðfræðilegra þátta nægir þessi þörf ekki til að auka eftirspurn og þrýsta þar með verðinu upp á við.. Þetta ástand leiðir til spennu á markaðnum sem m.a. veldur hækkun leiguverðs og skorti á nýjum íbúðum.

Hægt að bregðast við

Sem betur fer er hægt að bregðast við þessu ástandi og stuðla að að auknu jafnvægi á þessum markaði. Í fyrsta lagi þarf að gera húsbyggjendum kleift að byggja hagkvæmt húsnæði sem ekki þarf að standast ströngustu byggingarreglugerðir sem fyrirfinnast í heiminum. Í öðru lagi þurfa sveitarfélög, einkum á höfuðborgarsvæðinu, að lækka lóðagjöld. Þau gjöld vega afar þungt og valda því að hvati til að byggja litlar íbúðir er ekki nógu mikill. Mikið af þeim íbúðum sem nú eru í byggingu eru því miður of stórar og dýrar.  Í þriðja lagi þarf skipulag sveitarfélaga að taka mið af breyttum þörfum. Núverandi skipulag er ekki í anda nýrra tíma. Enn fremur má færa rök fyrir því hugmyndir um þéttingu byggðar samrýmist illa hugmyndum um lækkun á byggingarkostnaði.  Þessu er hægt að breyta og stuðla að fjölgun fjölga íbúðum í takt við nýjar þarfir.