Pistlar:

Talsverður þrýstingur er á fasteignamarkaði um þessar mundir. Húsnæðisverð hefur hækkað umtalsvert og augljós merki eru um húsnæðisskort. Samkvæmt nýrri og ítarlegri greiningu Capacent á fasteignamarkaði kemur fram að um 5.100 íbúðir vanti á höfuðborgarsvæðinu og að árlega þurfi um 1.700-1.800 íbúðir árlega til að mæta þörf. Talning Samtaka iðnaðarins á fjölda íbúða í byggingu bendir til að skortur muni áfram einkenna markaðinn þótt fjöldi íbúða í byggingu hafi aukist umtalsvert.

En hverjir eru helstu drifkraftar þessarar miklu eftirspurnar? Annars vegar eru það augljósir efnahagslegir þættir sem skipta miklu. Hagvöxtur hefur verið mikill síðustu ár og kaupmáttur vaxið umtalsvert. Hins vegar eru sterkir lýðfræðilegir þættir sem þrýsta nú mjög á fasteignamarkaðinn. Með því er átt við íbúafjölda, aldurssamsetningu, fæðingartíðni, ævilengd og meðalfjölda íbúa í hverri íbúð. Einn af þessum þáttum er sérstaklega athyglisverður í núverandi efnahagsástandi – fæðingartíðnin.

Nokkuð sterkt neikvætt samband er á milli þjóðartekna á mann og fæðingartíðni. Gildir þetta bæði fyrir einstakar þjóðir en líka á milli þjóða. Þeim mun hærri sem þjóðartekjur eru á mann þeim mun minni er fæðingartíðnin. Þekkt er að fleiri börn fæðast í fátækari löndum en þeim ríkari. Í einstaka löndum er birtingarmynd þessa samhengis að barnsfæðingum fjölgar þegar efnahagsástand versnar.

Þetta kann að líta út fyrir að vera mótsögn þar sem hærri tekjur ættu að auðvelda framfærslu barna. Reynslan er hins vegar önnur. Árið 2009 fæddust yfir 5000 börn á Íslandi og hafa aldrei verið fleiri. Atvinnuleysi var í hámarki, eftirspurn eftir starfsfólki lítil, kaupmáttur dróst mikið saman og kreppan var djúp.

Hið gagnstæða gerðist árið 1987 á hinu svokallaða skattlausa ári*. Þá var skipt yfir í staðgreiðslu skatta og launþegar á Íslandi greiddu engan tekjuskatt. Heildarvinnustundum fjölgaði mikið eða um 3% frá árinu á undan, hagvöxtur var mikill og almennur uppgangur. Sama ár voru barnsfæðingar með lægsta móti. Ámóta mynstur sjáum við í dag. Í fyrra fæddust 4129 börn sem er nokkru minna en árin á undan. Kaupmáttaraukning og hagvöxtur hefur sjaldan verið meiri. Á máli hagfræðinnar er stundum sagt að fórnarkostnaður barneigna hækki þegar vel árar í efnahagslífinu. Hið gagnstæða gerist í kreppu og "ódýrara" er að gefa sér tíma til barneigna. Ekki er endilega um meðvitaða ákvörðun einstaklinga um að eignast börn eða ekki að ræða heldur hegðun heildarinnar sem birtist skýrt í hagtölum.

En hvernig tengist þetta stöðu á fasteignamarkaði í dag? Á nokkura ára tímabili í kringum 1990 var langvarandi efnahagskreppa á Íslandi. Hagvöxtur á árunum 1990-1994 var neikvæður og ekki fór að rofa til að ráði fyrr en árið 1996. Á sama tíma varð áberandi aukning í barnsfæðingum. Margir af stærstu árgöngum þjóðarinnar eru fæddir árin 1990-1994. Þetta er sá hópur fólks sem öðru fremur er að mynda þann mikla þrýsting sem nú er á fasteignamarkaði. Á Íslandi er einna algengast að ungt fólki flytji að heima á aldrinum 22-25 ára. Þessi hópur Íslendinga er einmitt fæddur á kreppuárunum 90-94.

Fasteignamarkaðurinn sem nú einkennist af spennu mun með einum eða öðrum hætti komast í betra jafnvægi. Framboð húsnæðis mun vonandi aukast þannig að grunnþörfum kreppubarnanna á þrítugsaldri verði mætt. Út frá þessum sjónarmiðum má ætla að talsvert fari að hægja á íbúðaþörf í kringum 2020 en að næsta sprengja á fasteignamarkaði muni springa upp úr 2030 þegar „hrunbörnin“ vilja flytja að heiman.

*Þessi frásögn er tekin upp úr grein Gylfa Zoega, Birni Rúnari Guðmundssyni og Marco Bianchi sem birtist í American Economic Review í desember 2001.