Innlent | mbl | 6.11.2008 | 11:34 | Uppfært 11:55

Spá 40% lækkun íbúðaverðs

Þorvaldur Örn Kristmundsson

Seðlabanki Íslands gerir ráð fyrir að íbúðaverð lækki um meira en 40% að raunvirði á spátímabilinu, sem nær til ársins 2011, og hefur þá lækkað um hátt í helming frá því það náði hámarki árið 2007. Þetta er meiri lækkun en í fyrri spám Seðlabankans, enda ljóst að fjármálakreppan, meiri verðbólga, verri fjárhagsstaða heimila og brottflutningur fólks mun þrýsta verðinu enn meira niður en ella hefði orðið.

Gangi spáin eftir yrði verð lækkunin svipuð og eftir bankakreppuna í Finnlandi á tíunda áratug síðustu aldar, að því er fram kemur í Peningamálum Seðlabanka Íslands.

Spá mesta samdrætti í einkaneyslu frá upphafi mælinga

Gert er ráð fyrir um 7½% samdrætti einkaneyslu á þessu ári og um fjórðungs samdrætti á næsta ári. Gangi spáin eftir yrði það langmesti samdráttur einkaneyslu á einu ári frá því að mælingar hófust.

Hann er nokkru meiri en að meðaltali í ýmsum löndum sem hafa gengið í gegnum fjármálakreppu, en samdráttur á bilinu 10-18% hef ur verið algengur. Ekki er gert ráð fyrir að einkaneysla vaxi á ný fyrr en um miðbik ársins 2010 en að þá taki við öflugt vaxtarskeið sem yrði í samræmi við reynslu annarra landa af fjármálakreppum.

Þannig er spáð tæplega 10% vexti einkaneyslu árið 2011 og enn frekari vexti þegar horft er lengra fram á veginn. Hlutfall einkaneyslu af ráðstöfunartekjum lækkar þó varanlega í spánni, þ.e.a.s. sparnaður eykst eftir að hafa orðið fyrir miklum skaða.

Eiginfjárstaða heimila versnar til muna

Gert er ráð fyrir að heimilin leitist við að bæta hann upp með auknum sparnaði, eins og alþjóðleg reynsla af fjármálakreppum bendir til.

„Eiginfjárstaða heimila hefur versnað til muna Eignir heimila að frátalinni lífeyriseign námu u.þ.b. 3.770 ma.kr. í lok annars fjórðungs í ár og höfðu á heildina minnkað lítillega frá áramótum. Virði hlutabréfa og fyrirtækjaskuldabréfa hefur hrunið frá áramótum og einstaklingar tapað hluta af eignum sínum í peninga markaðssjóðum innlánsstofnana. Lífeyrissjóðir landsmanna hafa einnig tapað verulegum fjárhæðum.

Við það bætist mikil raunlækkun fast eignaverðs í ár og á næstu árum. Skuldir heimila námu 1.760 ma.kr. í lok annars ársfjórðungs og höfðu aukist um rúma 200 ma.kr. frá áramótum. Hluta af þeirri aukningu má rekja til gengislækkunar krónunnar en í lok júní sl. námu gengisbundin lán tæplega 18% af heildarskuldum heimila við lána kerfið. Gengislækkunin eftir það og í kjölfar bankakreppunnar mun valda langvarandi lækkun eiginfjárstöðu heimilanna og auka greiðslu byrði þeirra, um leið og atvinnu- og eignatekjur margra heimila dragast saman," samkvæmt Peningamálum.

Mjög erfið staða heimila sem hafa tekið gengislán

Staða heimila sem tekið hafa stór erlend lán á sl. ári kann að verða mjög erfið. Greiðslubyrði þessara heimila hefur í sumum tilvikum tvöfaldast, bæði vegna gengislækkunar og hærri vaxta, og eigið fé þurrkast út.

Hversu mörg heimili lenda í erfiðleikum ræðst að miklu leyti af því hversu mikið atvinnuleysið verður og hve lengi hið lága raungengi varir, en vanskil munu eflaust aukast og gjaldþrotum fjölga á næstu mánuðum.

Til að koma í veg fyrir gjaldþrot heimila og fyrirtækja sem við eðlileg skilyrði ættu sér góða lífsvon kann að vera nauðsynlegt að endurfjármagna skuldir þeirra, að því er segir í Peningamálum.

Samdráttur íbúðafjárfestingar var þegar hafinn áður en fjármálakreppan reið yfir, eftir 75% vöxt á árunum 2002 til 2007. Þrengingar á lánamörkuðum, vaxandi offramboðs íbúðarhúsnæðis, raunlækkunar íbúðaverðs og minnkandi kaupmáttar ráðstöfunartekna var þegar farið að gæta, samkvæmt Peningamálum.

„Forsendur fyrir framkvæmdum brostnar

Banka- og gjaldeyriskreppan skerpir á áhrif um allra þessara þátta. Því má gera ráð fyrir að samdráttur íbúða fjárfestingar verði mun meiri og langvinnari en áður hefur verið reiknað með.

Spáð er u.þ.b. þriðjungs samdrætti í ár og tæplega fjórðungs samdrætti á næsta ári. Til vísbendingar um samdráttinn er að byggingaraðilar hafa skilað töluverðum hluta þeirra lóða sem úthlutað hefur verið sl. ár.

Gangi spáin eftir verður hlutfall íbúðafjárfestingar af landsframleiðslu tæplega 3½% næstu árin sem er töluvert undir 6% meðaltali síðustu fjögurra áratuga, en nálægt því hlutfalli sem ríkti í kjölfar efnahagslægðar á tíunda áratug síðustu aldar.

Ráðist hefur verið í umfangsmiklar framkvæmdir við byggingu stór verslana, hótela og skrifstofuhúsnæðis að undanförnu. Vinna hefur í sumum tilvikum þegar stöðvast, enda ljóst að forsendur þeirrar starfsemi sem átti að vera í byggingunum eru brostnar og örugg fjármögnun því ekki lengur fyrir hendi. Byggingariðnaðurinn verður því að líkindum illa úti eins og algengt er á samdráttartímum og þegar eru teikn um," segir í Peningamálum Seðlabanka Íslands.