Sigríður Kristinsdóttir hrl. hjá Acta lögmannsstofu telur að ágreiningur um veðsetningu Eirar sem nú er til meðferðar hjá dómstólum hafi áhrif á nauðasamningaumleitanir. Stjórnendur Eirar þinglýstu lánum á íbúðir við Fróðengi og Hlaðhamra án þess að leita eftir heimild til veðsetningar hjá sýslumanni.

Sigríður fer með mál tveggja einstaklinga sem eiga kröfur á Eir. Í báðum tilvikum lögðu íbúar öryggisíbúða á Eir fram 100% framlag þegar þeir fluttu inn í íbúðirnar. Eftir að þeir skiluðu íbúðunum óskuðu þeir eftir að fá framlagið greitt í samræmi við samning sem íbúarnir gerðu á sínum tíma. Eir varð ekki við þeirri beiðni.

Unnu dómsmál gegn Eir

Í vor dæmdi Héraðsdómur Reykjavíkur Eir til að greiða skjólstæðingum Sigríðar annars vegar tæplega 21 milljón og hins vegar 29 milljónir ásamt dráttarvöxtum. Eir er hins vegar í greiðslustöðvun og á meðan fæst þessi krafa ekki greidd.

Greiðslustöðvun Eirar rennur út 6. desember og þá kemur í ljós hvort Eir fái heimild til nauðasamningsumleitana. Sigríður reiknar með að ef heimildin verði veitt lýsi skjólstæðingar hennar veðkröfum í búið, þ.s. þeir telji sig eiga óbein eignarréttindi í íbúðunum.  Þá skiptir miklu máli hvort íbúðin er veðsett eða ekki.  Verði það niðurstaðan að skjólstæðingar Sigríðar eigi ekki veðkröfu þá eiga þeir almenna kröfu í búið sem fellur undir nauðasamninginn.

Sóttu ekki alltaf um leyfi til veðsetningar

Sigríður hefur einnig höfðað mál fyrir hönd skjólstæðinga sinna, þar sem hún krefst þess að sýslumaður afmái veðskuldabréf á öryggisíbúðir Eirar við Hlaðhamra í Mosfellsbæ og við Fróðengi í Grafarvogi úr þinglýsingarbók. Sýslumaður hafði áður hafnað þessari kröfu en Sigríður krefst þess að sú ákvörðun verði felld úr gildi. Íbúðalánasjóður krefst þess að málinu verði vísað frá með þeim rökum að kærendur hafi ekki lögvarða hagsmuni að málinu, þrátt fyrir að þeir séu kröfuhafar. Ekki er búið að úrskurða um þessa kröfu sjóðsins og ekki er því enn farið að takast á um efnisatriði málsins.

Samkvæmt lögum getur sjálfseignarstofnun, sem er ekki í atvinnurekstri, veðsett eignir, ef fyrir liggur skýr heimild sýslumannsins á Sauðárkróki. Áður en sýslumaður samþykkir veðsetningu ber honum að leita eftir umsögn Ríkisendurskoðunar. Eignir Eirar voru veðsettar á árunum 2007, 2009 og 2010. Stjórnendur Eirar virðast hins vegar ekki alltaf hafa sent sýslumanni umsóknir um veðsetningar þegar lánum var þinglýst.

Rök Sigríðar fyrir kröfu um að sýslumaður afmái veðskuldabréf á öryggisíbúðir Eirar við Hlaðhamra í Mosfellsbæ og við Fróðengi í Grafarvogi úr þinglýsingarbók byggja á því að stjórnendur Eirar hafi borið skylda til að sækja um veðsetningu í hvert sinn sem lánum var þinglýst.

Sótt um leyfi vegna lífeyrissjóðanna en ekki vegna Íbúðalánasjóðs

Það er fleira einkennilegt við hvernig staðið var að málum af hálfu Eirar. Þegar lánum var þinglýst árið 2007 og 2009 var ekki leitað eftir samþykki vegna lána Íbúðalánasjóðs, sem hafði lánað háar fjárhæðir til framkvæmda. Árið 2010 voru eignir í Fróðengi veðsettar til Íbúðalánasjóðs og Virðingar, sem er verðbréfafyrirtæki lífeyrissjóðanna. Sigríður segir að þá hafi verið sótt um veðsetningu vegna lífeyrissjóðanna en ekki vegna Íbúðalánasjóðs. Hún segir mjög sérstakt hvernig staðið hafi verið að málum.

Sigríður segir að ef héraðsdómur samþykki kröfur hennar um að sýslumaður afmái veðskuldabréf úr þinglýsingarbók sé Íbúðalánasjóður ekki lengur með veð í eignunum. „Við teljum að þar sem mínir umbjóðendur eru kröfuhafar í Eir hafi þeir lögvarða hagsmuni. Það eru miklir hagsmunir í húfi og það skiptir máli hvort það séu einhverjar veðbandalausar eignir til í þessu búi hjá Eir. Það skiptir líka máli hvort Íbúðalánasjóður er veðhafi eða samningskröfuhafi.“

Sigríður segir að niðurstaða þessara ágreiningsmála hafi áhrif á hvernig unnið verði úr fjárhagserfiðleikum Eirar. „Ég tel að það sé ekki hægt að samþykkja nauðasamning fyrr en búið er að útkljá þetta mál. Það getur þó verið að menn komist að þeirri niðurstöðu að þetta trufli ekki og það sé hægt að veita heimild til nauðasamnings. Þess verði síðan freistað að niðurstaða verði komin í málið frá þeim tíma þegar heimild til nauðasamninga er veitt þar til nauðasamningur liggur fyrir. Þetta mál hefur hins vegar áhrif á nauðasamningaumleitanir.“

Hefði átt að þinglýsa samningum íbúa

Sigurður Hólm Guðmundsson, íbúi í öryggisíbúð á Eir, sagði í samtali við mbl.is í vikunni að hann hefði spurt fyrrverandi framkvæmdastjórar Eirar hvort ekki ætti að þinglýsa samningi sem hann gerði 2007 þegar hann keypti sig inn í íbúðina. Sigurður segist hafa fengið þau svör að hafa ekki áhyggjur, Eir sæi um það.

Samningum sem íbúar gerðu við Eir var hins vegar ekki þinglýst. „Það er auðvitað mjög sérstakt að það skuli ekki hafa verið gert. Mér hefði fundist eðlilegt að þinglýsa þessum samningum á eignirnar til að gæta hagsmuna búseturéttarhafa,“ segir Sigríður.

Í samningnum sem íbúar gera við Eir er talað um „búseturétt“, líkt og gert er í lögum um húsnæðissamvinnufélög. Eir er hins vegar ekki húsnæðissamvinnufélag. Sigríður segir að öllum samningum sem Búseti gerir sé þinglýst. „Í samningnum við íbúa á Eir stendur að menn séu að kaupa sér búseturétt og það er vissulega það sem menn eru að gera. Fólkið á Eir er hins vegar í lakari stöðu en þeir sem eru hjá Búseta vegna þess að þar er öllum samningum þinglýst.“