Ungu fólki ýtt í úthverfin?

„Húsnæðismarkaðurinn er eins og leikhús. Maður borgar mest fyrir bestu sætin en því aftar sem maður fer í salinn því minna þarf maður að borga,“ segir Guðmundur Kristján Jónsson, skipulagsfræðingur og framkvæmdastjóri Borgarbrags ehf.  

Eins og mbl.is fjallaði um í vikunni getur það reynst þrautin þyngri fyrir ungt fólk í dag að kaupa sína fyrstu eign, en með hækk­andi fast­eigna­verði hef­ur það auk­ist að láns­beiðni hef­ur verið hærri en sem nem­ur viðmiðum lána­stofn­ana. Það má því segja að þessi viðmið ýti ungu fólki í úthverfin, sem vill þó búa miðsvæðis. 

Guðmundur segir breytta aldurssamsetningu í miðborginni, fækkun íbúa á hverju heimili, breytt fjölskyldumynstur og breytt landslag á húsnæðismarkaðnum almennt þó einnig ýta undir þessa þróun. Hún geti orðið til þess að meðalaldur í miðborginni hækki og framboð á  minna húsnæði á vinsælustu svæðunum þurfi að aukast til muna.

Sjá einnig: Hvernig á ungt fólk að kaupa íbúð?

Svæðin sem um ræðir eru 101, 105 og 107, en þau eru eftirsóknarverðustu búsetusvæðin í Reykjavík og jafnframt þau dýrustu. „Að sama skapi eru þó engin mannréttindi að fólk sem er að kaupa sína fyrstu eign fái íbúð á Garðastrætinu á viðráðanlegu verði,“ segir Guðmundur.

Sjá einnig: Ungt fólk vill búa miðsvæðis

Heilt yfir segir Guðmundur stefnuna í borgarsamfélögum vera að breytast mjög hratt. Lýðfræðin hér á landi sé að þróast í svipaða átt og hjá nágrannalöndunum varðandi breytta aldurssamsetningu, en íbúaspár til ársins 2030 benda til þess að Reykvíkingum yfir 50 ára fjölgi um 50% á næstu 15 árum, á meðan íbúum yngri en 50 ára fjölgi ekki nema um 10%.

„Þessi aldurshópur sem er að minnka við sig og sækja í sömu stærð af íbúðum og yngri hópurinn fer ört stækkandi. Það bendir til þess að framboð á minni íbúðum þurfi að aukast verulega á næstu árum,“ segir hann og bendir á að byggja þurfi mun fleiri íbúðir á hverja þúsund íbúa en áður.

Ungt fólk kaupir frekar íbúð seinna um ævina

Þá hafi efnahagsástandið einnig haft gríðarleg áhrif og viðhorf fólks til fjárfestingar almennt. „Það var offjárfesting á árunum fyrir hrun en þegar litið er til baka er spurning hvort hrunið hafi haft afgerandi áhrif eða hvort það hafi bara hraðað þróun sem var hvort eð er að fara að eiga sér stað,“ segir Guðmundur. 

Auk þess hefur alþjóðavæðing aukist til muna og hreyfanleiki á vinnuafli sem ýtir undir breyttan lífsstíl ungs fólks. Hópur sem áður fjárfesti í íbúðarhúsnæði milli tvítugs og þrítugs gerir það því ekki fyrr en seinna um ævina og sækist frekar eftir leiguhúsnæði fram að því. Allt er þetta er þó þróun sem kallar á aukið framboð minni íbúða, og þá einkum miðsvæðis.

„Þessi breytti lífsstíll og þessi breytta þróun í fjárfestingum fólks eykur á þrýstinginn að það verði boðið upp á meira húsnæði miðsvæðis sem mun hafa áhrif á fasteignaverð,“ segir Guðmundur. Hann segir þó að ekki sé hægt að tala um fasteignabólu, og verðið sé í raun ekki hátt ef litið er til nágrannalandanna.

Meðalaldur í miðbænum mun hækka

En hvaða afleiðingar getur það haft ef þessari eftirspurn verður ekki svarað nægilega hratt? „Það þarf að skoða hvaða áhrif það hefur á skipulagsáætlanir borgarinnar, en uppbyggingaráformin þurfa klárlega að fara að taka við sér frekar hratt. Það er búið að boða mikla uppbyggingu í samræmi við eftirspurn, en nýjum kaupendum mun engu að síður fjölga í þeim hverfum sem eru ódýrari. Þá mun meðalaldurinn í miðbænum hækka og túristunum halda áfram að fjölga. En það er ekki óeðlileg þróun,“ segir Guðmundur.

Þá má gera ráð fyrir því að meðalstærð íbúða komi til með að fara minnkandi. 

Íbúum á hverja íbúð fer fækkandi

Langtímaþróun sýnir jafnframt að íbúum á hverja íbúð fer fækkandi. „Fjölskyldur eru alltaf að verða smærri og smærri og einstaklingsheimilin að verða fleiri og fleiri. Það er í takt við nágrannalöndin okkar þó við séum aðeins eftir á,“ segir Guðmundur.

Þá bendir hann á að í aðalskipulagi Reykjavíkur sé gert ráð fyrir að meðalfjöldi íbúa á hverja íbúð haldi áfram að minnka. Hlutfallið árið 2009 var í kringum 2,4 íbúa á hverja íbúð en það verður að öllum líkindum komið niður í 2,1 árið 2050.

„Ef maður ætl­ar að kjarna þetta þá end­ur­spegl­ar þessi þróun breytt fjöl­skyldu­mynst­ur, aukna vel­meg­un, breytt­an lífs­stíl og þróun á ald­urs­sam­setn­ingu í borg­ar­sam­fé­lög­um. Þetta er mjög svipuð þróun og hefur verið að eiga sér stað í löndunum í kring­um okk­ur.“

Þá hefur tvöföld búseta aukist mikið á Íslandi, og gríðarleg aukning hefur orðið í sumarhúsabyggð. Ýtir það einnig undir það að fólk minnki við sig og kaupi minni íbúðir, þar sem það hefur afdrep á öðrum stað.

Ekki slæmt að fjölga íbúum í úthverfunum

En er ungt fólk þá að neyðast í úthverfin? „Já, ef það ætlar inn á fasteignamarkaðinn þá verður það eiginlega að gera það nema það sé þeim mun sterkara fjárhagslega,“ segir Guðmundur. 

Hann segir það ekki slæma þróun að fjölga íbúum í þeim hverfum sem eru þegar til staðar, svo lengi sem það verði ekki til þess að byggja ný hverfi. „Þetta gæti orðið til þess að hverfin sem ekki ná upp í þann lágmarksfjölda sem þarf til að standa nærþjónustu munu koma til með að gera það á næstu árum. En þá ríður á að samgöngutengingarnar verði sterkar, einkum með tilliti til almenningssamgangna.“

Fasteignaverð í Reykjavík á eftir hinum norrænu löndunum

Guðmundur segist ekki fullviss um að það sé erfiðara að komast inn á fasteignamarkaðinn í dag en það var fyrir 20 árum. „Mér finnst alltaf svo mikill bölmóður í okkur um að fasteignaverð fari alltaf hækkandi og það sé ekki hægt að komast inn á markaðinn. Ég spyr mig að því hvort þetta sé ný staða en það er margt sem bendir til þess að svo sé ekki.“

Hann bendir á að fasteignaverð í Reykjavík sé ennþá mjög langt á eftir hinum norrænu löndunum, hvort sem tekið er tillit til tekna eða ekki. Mikið sé talað um hátt fast­eigna­verð en engu að síðurer það ennþá mun lægra en á sam­bæri­leg­um svæðum í kring­um okk­ur, til að mynda í Dan­mörku, Nor­egi og Svíþjóð.

Skammtímaleiga að keyra leiguverð upp úr öllu valdi

Guðmundur segir almennt leiguverð væntanlega koma til með að haldast í hendur við fasteignaverð, en húsnæðisfrumvörp sem Eygló Harðardóttir, félags- og húsnæðismálaráðherra, hafi boðað gætu haft áhrif. Þau hafa þó strandað í þinginu hingað til þar sem fjármálaráðuneytið hefur óskað eftir frekari greiningu á áhrifum þessa, svo ekki er útséð hvaða áhrif frumvörpin munu hafa.

Að sögn Guðmundar eru hótelgistingar og skammtímaleiga til ferðamanna, til að mynda Airb’n'b, að valda langmestri hækkun á leiguverði miðsvæðis. „Þessi þjónusta hefur veruleg áhrif á leiguverð, einkum miðsvæðis,“ segir hann. „Það eru því aðilar í ferðaþjónustu, ört stækkandi hópur eldra fólks og unga fólkið sem sækist eftir þessum minni íbúðum miðsvæðis. Svo þetta eru raun þrír hópar sem eru að keppast um þessar íbúðir.“