Innlent | mbl | 5.3.2017 | 16:20 | Uppfært 18:06

Meðalstærð íbúða aldrei meiri

Það er mat Íbúðalánasjóðs að uppsöfnuð þörf fyrir íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sé á bilinu 2.000-3.000 íbúðir umfram hina eðlilegu ársfjölgun hið minnsta. mbl.is/Eggert Jóhannesson

Meðalstærð nýrrar tveggja herbergja íbúðar hefur farið úr 62,9 m2 í 78 m2. Litlar íbúðir stækka enn hratt og voru 6,6 m2 stærri á árunum 2010-2016 en 1991-2010. Bæði þróun framboðs og meðalstærðar virðist vera í ósamræmi við þarfir stórs hluta markaðarins. Eðlileg fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu er í kringum 1.400 íbúðir á ári hverju með hliðsjón af mannfjöldaþróuninni en meðalfjölgun íbúða hefur frá árinu 2008 verið undir 700 íbúðum á ári.

Þetta kemur fram í grein Guðmundar Sigfinnssonar, hagfræðings í hagdeild Íbúðalánasjóðs, sem birt er á heimasíðu sjóðsins.

Mikið hefur verið rætt um skort á litlum og hagkvæmum íbúðum inn á húsnæðismarkaðinn að undanförnu. Of lítið hefur verið byggt miðað við fólksfjölgun og þá hefur verið bent á að nýbyggingar rétt fyrir hrun hafi að mestu leyti verið stórar lúxusíbúðir sem hafi aukið enn á skortinn á litlum íbúðum hin síðustu ár. Það kann hins vegar að koma á óvart að þessi þróun hefur haldið áfram eftir hrun og tveggja og þriggja herbergja íbúðir stækka áfram.

Markaðurinn kallar á hagkvæmari íbúðir

Samkvæmt upplýsingum Guðmundar er staðreyndin sú að meðalstærð nýrra íbúða hefur aldrei verið meiri en í dag þrátt fyrir að markaðurinn virðist kalla á hagkvæmari íbúðir. Á árunum 1950-1970 var meðalstærð tveggja herbergja íbúðar sem byggð var 62,9 m2, frá 1970-1990 var hún 66 m2 en frá 1991 til 2010 voru nýbyggðar tveggja herbergja íbúðir 71,4 m2 að jafnaði en síðustu 6 árin, á tímabilinu 2011-2016, er tveggja herbergja íbúð orðin 78 m2 að stærð. „Þessi þróun veldur þeim sem eru að reyna að eignast sitt fyrsta húsnæði á tímum mikilla verðhækkanna enn meiri vandræðum en ella,“ segir í tilkynningu frá Íbúðalánasjóði um málið.

Framboð á tveggja herbergja íbúðum hefur einnig verið að dragast saman á undanförnum árum. Mun meira er í dag byggt af stórum íbúðum með mörgum herbergjum en minni íbúðum.

Meðalfjölgun íbúða tæplega 900 á ári

Í grein Guðmundar segir einnig að undanfarna áratugi hafi fólksfjölgunin almennt verið meiri á höfuðborgarsvæðinu en annars staðar á landinu (sjá mynd 1). Almennt er talið að íbúðum þurfi að fjölga um 1.700 á ári yfir landið allt til þess að mæta eðlilegri þróun en frá árinu 2008 hefur meðalfjölgun íbúða rétt verið tæplega 900 íbúðir á ári.

Frá árinu 1998 hefur vöxturinn verið 18,6% meiri í fjölda íbúa á höfuðborgarsvæðinu en annars staðar á landinu. Sá munur skýrist að mestu leyti af búferlaflutningum til höfuðborgarsvæðisins umfram önnur svæði. Því má gefa sér að uppsöfnuð þörf eftir nýbyggingum eigi öðrum fremur við höfuðborgarsvæðið. Gera má ráð fyrir að eðlileg fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu sé í kringum 1.400 íbúðir á ári hverju með hliðsjón af mannfjöldaþróuninni en meðalfjölgun íbúða hefur frá árinu 2008 verið undir 700 íbúðum á ári.

Mikil uppsöfnuð þörf fyrir byggingu nýrra íbúða

Fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið í takt við fólksfjölgun undanfarin ár, að mati Guðmundar. Sé litið til áranna eftir hrun, 2009-2016, þá hefur íbúðum á höfuðborgarsvæðinu fjölgað um 0,8% að jafnaði á meðan íbúum hefur fjölgað um 1% ár hvert.

Talsvert mikið var byggt á árunum fyrir hrun, meira en þörfin kallaði á og svo tók við samfellt tímabil þar sem mjög lítið var byggt. Á árunum 2009-2013 var lítið byggt en á móti kom að einhverju leyti að tómum íbúðum frá því fyrir hrun var komið í notkun.

Nýjustu tölur sýna að ennþá vantar upp á að eðlilegri þörf sé mætt, hvað þá að verið sé að bæta upp fyrir það litla sem var byggt á árunum eftir hrun og mæta uppsafnaðri þörf. Næstu ár þarf því að byggja talsvert meira en 1.400 íbúðir á ári til þess að ná jafnvægi á markaðinum. Það er mat Íbúðalánasjóðs að uppsöfnuð þörf fyrir íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sé á bilinu 2.000-3.000 íbúðir umfram hina eðlilegu ársfjölgun hið minnsta.

Fjölgun íbúða meiri í smærri sveitarfélögum

Sé horft til einstakra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu sést að fjölgun íbúða hefur verið meiri í smærri sveitarfélögum en höfuðborginni á undanförnum árum. Tölfræði fortíðar bendir til þess að fyrir hvert eitt prósent í fjölgun íbúa þá þurfi íbúðum að fjölga um 1,3% til að mæta breytingu fjölskyldugerðar.

Hagdeild Íbúðalánasjóðs telur mikilvægt að horft sé til þess að leita leiða til fjölgunar lítilla og hagkvæmra íbúða sem henta ekki hvað síst til fyrstu kaupa, bæði hvað varðar stærð íbúða og verð.