Reykjavíkurborg keypti í byrjun hausts 24 íbúðir á Grensásvegi 12 fyrir 785 milljónir króna. Seljandi keypti sama verkefni af fyrri eiganda í maí 2015 og var kaupverðið þá 432,5 milljónir. Samkvæmt því hefur verðið hækkað um tæp 82% frá 2015.

Um er að ræða 2. og 3. hæð í steinsteyptu atvinnuhúsnæði sem var byggt árin 1963-8. Verkefnið felur í sér að byggð er inndregin 4. hæð ofan á húsið. Með því er hægt að hafa þrjár íbúðir á hverri hæð, alls 24 íbúðir.

Forsaga málsins er sú að félagið Hraunbrekka ehf. keypti umrædda eign af Arion banka í nóvember 2013. Samhliða keypti Hraunbrekka aðra eign í sama húsi. Kaupverð fyrir báðar eignir var 96 milljónir.

Má geta þess að áður hafi verið tilkynnt um nauðungarsölu þegar eignirnar fóru til Arion banka.

Árið 2015 selur Hraunbrekka svo báðar eignirnar til tveggja aðila. Annars vegar seldi það félaginu Leiguafli stærri eignina, þá sem borgin hefur keypt, fyrir 432,5 milljónir. Samkvæmt kaupsamningi sem er aðgengilegur í fasteignaskrá skyldi eignin afhendast með 24 íbúðum, þar með talið 8 íbúðum á nýrri 4. hæð í húsinu. Skyldu vera 8 íbúðir á 2. hæð og 8 íbúðir á 3. hæð, samtals 24 íbúðir með nýrri 4. hæð.

Afhenda átti íbúðirnar 1. nóvember 2015 og skyldi greiðast 20 milljóna bónusgreiðsla ef húsnæðið yrði tilbúið á þeim tíma. Ljóst er að sú tímasetning stóðst ekki. Með þeirri greiðslu virðist heildarkaupverðið hefðu farið í 452,5 milljónir.

Munar 14 milljónum á íbúð

Að teknu tilliti til slíkrar aukagreiðslu hefði meðalverð á íbúð verið 18,85 milljónir króna. Til samanburðar var kaupverðið í haust, þegar borgin keypti af félaginu Leiguafli, um 32,7 milljónir á íbúð. Munar hér um 14 milljónum króna á íbúð. Ber að hafa í huga að vaxtakostnaður getur verið töluverður ef töf verður á svo umfangsmikilli framkvæmd.

Samkvæmt fyrirtækjaskrá Creditinfo eru Kristrún S. Þorsteinsdóttir og Bragi Ólafsson endanlegir eigendur að 95% hlutafjár í Leiguafli. Þess má geta að Kristrún er í sambúð með Sigurjóni Þ. Árnasyni, fv. bankastjóra Landsbankans. Bragi er stjórnarmaður í sjö félögum, þar með talið Leigufélagi Reykjavíkur.

Hins vegar seldi Hraunbrekka smærri eignina til félagsins Karl mikli. Kaupsamningur virðist ekki vera aðgengilegur í fasteignaskrá. Hins vegar er þar að finna leigusamning sem Karl mikli gerði síðan við Útlendingastofnun vegna húsnæðisins. Sá samningur hljóðaði upp á 3,18 milljónir á mánuði. Samið var til 12 mánaða. Þessi húsaleiga er ótengd kaupum borgarinnar, enda er um aðra fasteign að ræða. Bendir leigusamningur til að leigð hafi verið út samtals 28 herbergi. Af því leiðir að leiga á herbergi var að meðaltali yfir 100 þúsund á mánuði. Hjálmar Sveinsson, formaður umhverfis- og skipulagsráðs, vísaði fyrirspurn um kaup á íbúðum til embættismanna.

Kaupa 300 félagslegar íbúðir

Hrólfur Jónsson, skrifstofustjóri á skrifstofu eigna- og atvinnuþróunar hjá Reykjavíkurborg, varð til svara.

Hrólfur segir borgina munu kaupa 300 félagslegar íbúðir á næstu árum. Það er liður í aukningu á félagslegu húsnæði sem var samþykkt í borgarráði 22. ágúst sl. Hluti þessara 300 íbúða séu nýjar íbúðir sem verða afhentar 2018-2020.

Hrólfur segir aðspurður að íbúðir á Grensásvegi 12 verði leigðar til umsækjenda hjá Félagsbústöðum.

„Þessi íbúðakaup eru fyrst og fremst hugsuð sem bráðabirgðaaðgerð. Ég vil ekki kalla það neyðarúrræði.“

Spurður hvort Grensásvegur 12 verði þar með ekki í langtímaeigu borgarinnar segir Hrólfur íbúana munu búa þar tímabundið þar til þeir fá fasta íbúð hjá Félagsbústöðum.

„Til að brúa þetta bil út af þessari miklu þörf var ákveðið að kaupa þessar íbúðir. Þá í stað þess að Félagsbústaðir færu að breyta sínum reglum varðandi það hvar þeir kaupa íbúðir. Þá fyrst og fremst vegna þess að Félagsbústaðir þurfa að vera sjálfbærir um leigu. Ef við kaupum íbúð sem kostar til dæmis 400 þúsund á fermetra myndu væntanlegir leigjendur í félagslegri íbúð ekki geta staðið undir svo háu verði. Þá er sagt sem svo að við þurfum að bregðast við neyðarástandi á húsnæðismarkaði. Þess vegna gerir eignasvið borgarinnar þetta til að brúa bilið og svo seljum við þessar íbúðir aftur eftir 2-5 ár.“

Um 551 þúsund á fermetra

Fermetraverð á Grensásvegi 12 er 551 þúsund krónur fyrir birta fermetra í 24 íbúðum. Samkvæmt fasteignaskrá er þetta fermetraverð yfir meðallagi á höfuðborgarsvæðinu.

Spurður út í verðið segir Hrólfur ekki hafa náðst samninga um annað.

„Svona er markaðurinn núna. Það var þráttað og prúttað en þetta var niðurstaðan. Þetta eru hlutfallslega dýrar íbúðir, eða einstaklingsrými. Þarna er dýra rýminu, votrýminu, það er baði og eldhúsi, deilt niður á fáa fermetra. Eftir því sem byggðar eru stærri íbúðir verður byggingarkostnaður á fermetra lægri.“

Hrólfur nefnir sem dæmi að í lögum um stofnstyrki til Félagsbústaða vegna íbúðakaupa sé miðað við 220 þúsund á fermetra. Svo er bætt við 5 milljónum á íbúð. „Það er einmitt til að dekka votrýmin. Litlar íbúðir eru enda hlutfallslega dýrari en stórar.“

Spurður hvort einhverjar breytingar hafi orðið á fyrirhugaðri uppbyggingu á Grensásvegi 12, í kjölfar kaupsamnings sem gerður var í maí 2015, segist Hrólfur ekki telja að svo sé.

„Það er alveg örugglega ekki verið að bruðla þarna. Við stóðum frammi fyrir því að kaupa þetta eða ekki. Síðan gerum við ráð fyrir að tapa ekki miklu á þessu þegar við seljum íbúðirnar aftur. Þetta er auðvitað allt umdeilanlegt. En það var tekin ákvörðun um að reyna að leysa þennan vanda. Við erum jafnframt að ljúka samningum við Ístak um Víðines uppi í Álfsnesi. Þar verða 14 herbergi fyrir einstaklinga. Íbúar munu geta fengið far í bæinn kvölds og morgna. Það er alls staðar reynt að finna lausnir [á húsnæðisvandanum].“

Um þúsund manns á biðlista

Hrólfur setur kaupin í stærra samhengi. „Það eru þúsund manns á biðlista eftir íbúðum hjá Félagsbústöðum. Það er íbúðafélag í eigu borgarinnar sem á rúmlega tvö þúsund íbúðir. Síðan erum við á skrifstofu eigna- og atvinnuþróunar að semja um innviðagjöld við kaup á félagslegum íbúðum [á þéttingarreitum]. Þar með taldar 14 íbúðir á svonefndum RÚV-reit. Samtals erum við að semja um kaup á rúmlega 300 íbúðum fyrir hönd Félagsbústaða. Þar er ýmist samið um fast verð eða kauprétt. Þarna er meðal annars um að ræða íbúðir í Vogabyggð I og II og á Barónsreit. Þessar íbúðir eru hluti af innviðasamningum, þegar lóðir eru endurskipulagðar og atvinnuhúsnæði breytt í íbúðarhúsnæði.“

Spurður hvort hluti innviðagjalda sé innheimtur í formi íbúða segir Hrólfur vera fordæmi fyrir því. Að jafnaði sé þó samið um kauprétt á félagslegum íbúðum á þéttingarsvæðum. Innviðagjöldin eiga að standa straum af kostnaði borgarinnar af innviðum á atvinnusvæðum sem breytt er í íbúðarsvæði.