Innlent | mbl | 16.2.2018 | 9:10 | Uppfært 10:55

Séríslenska leiðin eða skynsamlegri leiðin

Ólafur Heiðar Helgason, hagfræðingur á hagdeild Íbúðalánasjóðs. mbl.is/Eggert

Það eru allir sammála um að það vantar mikinn fjölda íbúða á Íslandi, en erfiða spurningin er hvernig við ætlum að fjölga íbúðunum og möguleg áhrif þess á hagkerfið, byggingargeirann til bæði lengri og skemmri tíma og á aðrar atvinnugreinar í landinu. Þetta var meðal þess sem kom fram í máli Ólafs Heiðars Helgasonar, hagfræðings í hagdeild Íbúðalánasjóðs, á fundi sjóðsins í gær um aukna framleiðni og stöðugleika á byggingarmarkaði.

Samkvæmt nýlegri skýrslu Íbúðalánasjóðs mun vanta um 17 þúsund nýjar íbúðir á markaðinn til og með árinu 2019. Er uppsafnaður skortur rúmlega 6 þúsund íbúðir, þá mun þurfa um 10 þúsund íbúðir vegna þróunar fólksfjölda.

Uppbyggingarskeið eins og fyrir hrun mun ekki duga

Kom fram í erindi hans að álíka uppbyggingarskeið og var á árunum 2005-2008 myndi ekki duga til að mæta þessum vanda, auk þess sem spyrja þyrfti sig hvort slíkt átaksverkefni væri skynsamlegt.

Ólafur benti á að staðan núna væri nánast fordæmalaus. Eins og sjóðurinn hefði bent á í skýrslu sinni væri bæði skortur núna og fyrirsjáanlegur mikill skortur næstu ár.

Samkvæmt skýrslu ÍLS mun þurfa 17 þúsund nýjar íbúðir á næstu 2-3 árum til að mæta þörf markaðarins. mbl.is/Ómar Óskarsson

Það er ýmislegt sem veldur því að skortur er á íbúðum. Ólafur benti á að bæði væri það flutningur fólks erlendis frá til landsins, en þá hefði breytt lýðfræði líka mikið að segja. Fólk væri að eldast og ungt fólk eignaðist færri börn en fyrri kynslóðir. Allir þurfi samt íbúðir og þessi breytta samsetning geri það að verkum að það þurfi í dag fleiri íbúðir en áður fyrir jafnmarga einstaklinga.

Mjög hagstætt að byggja í dag

Í dag væri aftur á móti mjög hagstætt fyrir verktaka að byggja íbúðahúsnæði og gerði sjóðurinn ráð fyrir að hlutdeild íbúðarhúsnæðis færi upp í 40% af öllum framkvæmdum fyrir árið 2020. Á sama tíma væri fjárfesting í mannvirkjum á uppleið og gera mætti ráð fyrir að hún myndi nema um 1.000 milljörðum á ári næstu árin.

En mun þessi staða, þar sem hagstætt er að byggja, endilega leiða til skynsamlegrar lausnar í stóra samhenginu? Ólafur benti á ýmis atriði sem þyrfti að horfa sérstaklega til.

Mikil uppbygging hefur miklar hliðarverkanir

Í fyrsta lagi hefðu á árunum 2006-2008, sem er mesta uppbyggingarskeið Íslandssögunnar, verið byggðar 10 þúsund íbúðir. Til samanburðar hefði uppbyggingin verið 4 þúsund íbúðir árin 2014-2016. Sagði Ólafur að því myndi ekki einu sinni uppbygging eins og hún gerðist örust á árunum fyrir hrun duga til að bregðast við vandanum á næstu 2-3 árum. Slíkur hraði myndi duga til að mæta nýrri þörf, en ekki vinna á uppsöfnuðum vanda.

Miklar framkvæmdir kalla einnig á mikil ruðningsáhrif á öðrum stöðum atvinnulífsins og mögulegar sveiflur, sérstaklega á byggingarmarkaðinum. mbl.is/Hari

Þá benti Ólafur líka á að svona mikil uppbygging kallaði á mikla fjölgun starfsmanna í byggingargeiranum og taldi hann að ef fara ætti í átaksverkefni sem myndi slá á mestu þörfina á næstu árum þyrfti líklega að fjölga um tvö þúsund iðnaðarmenn. Einhvers staðar þyrftu þeir líka að búa og því myndi það auka enn frekar á vandann.

Risavaxið uppbyggingarskeið sem þetta myndi einnig hafa mikil áhrif á aðrar atvinnugreinar og líklega leiða til þess að Seðlabankinn myndi hækka stýrivexti sína. Þá væri óhjákvæmilegt að niðursveifla myndi fylgja með í kjölfar byggingarátaks sem þessa, einnig með áhrifum á aðrar atvinnugreinar.

Margfaldar sveiflur í byggingargeiranum

Byggingargeirinn hefur lengi búið við meiri sveiflur en aðrar atvinnugreinar. Sagði Ólafur að þær væru um 2-3 sinnum meiri en í öðrum greinum. Sveiflur sem þessar hefðu mikil áhrif á greinina í heild til lengri tíma og því gætu átaksverkefni yfir nokkur ár leitt til neikvæðra langtímaáhrifa umfram kosti jákvæðra skammtímaáhrifa.

Benti hann á að samkvæmt nýlegri könnun Seðlabankans á því hvort fyrirtæki væru að horfa til þess að ráða fleira eða færra starfsfólk á næstunni væru byggingarfyrirtæki ekki jafnáfjáð í að fjölga starfsfólki og á síðustu 2-4 árum. Sagði hann þetta vísbendingu um að fyrirtækin væru í ljósi fyrri reynslu af mikilli þenslu frekar að horfa til langtímastöðugleika frekar en að stækka óhóflega mikið. Þau væru í raun komin að þolmörkum varðandi að stækka.

Frá fundinum í höfuðstöðvum Íbúðalánasjóðs í gær. mbl.is/Eggert

Séríslenska leiðin eða skynsamlega leiðin?

Menn stæðu því frammi fyrir því núna að velja séríslensku leiðina eða skynsamlegu leiðina. Sagði Ólafur að líklega væri hægt að fara á fulla ferð og byggja gríðarlega mikið af íbúðum á næstu þremur árum, um og yfir 5 þúsund íbúðir á ári, og taka svo niðursveifluna á sig. Slíkt væri í takt við fyrri tíma í íslenskri efnahagssögu. Hins vegar væri hægt að fara skynsamlegri leið og bæta við um 3 þúsund íbúðum á ári og horfa til þess að gera það á næstu 10-12 árum. Þá væri verið að byggja næstum því jafnmikið og á árunum 2005-2008, sem eins og fyrr segir eru mestu uppbyggingarár Íslandssögunnar.

Sagði hann að með því að velja hófstilltari leiðina, sem samt væri á par við mesta uppbyggingarskeið sögunnar hingað til hér á landi, væri líklegra að neikvæð áhrif á aðrar greinar væru takmarkaðri. Þá væri hægt að draga úr fyrrnefndum sveiflum í byggingariðnaði.

„Aukið framboð [fasteigna] er langtímaverkefni, ekki átaksverkefni,“ sagði Ólafur á fundinum. Lagði hann að lokum áherslu á að fjölgunin þyrfti mestöll að vera í formi lítilla og hagkvæmra eininga, en ekki stórra lúxusíbúða.