Mest raunhækkun fasteignaverðs á Írlandi

OECD heldur utan um gagnagrunn um verð íbúðarhúsnæðis í mörgum löndum. Samkvæmt útreikningum stofnunarinnar hækkaði fasteignaverð í aðildarlöndum hennar á ársgrundvelli um 5,65% að nafnverði en um 0,84% að teknu tilliti til verðbólgu. Það er frá öðrum ársfjórðungi 2023 til annars ársfjórðungs 2024. Þetta er viðsnúningur frá fyrra ári þegar verð lækkaði að raungildi.

Tölur fyrir þriðja ársfjórðung 2024 benda til að raunverðshækkun hafi verið rúm 2% í Bandaríkjunum og 0,6% í Bretlandi. Mesta raunhækkun fasteignaverðs á þriðja ársfjórðungi 2024 var á Írlandi, eða tæplega 8,5%, og næstmest á Íslandi, eða 5,9% skv. tölum stofnunarinnar. Á evrusvæðinu lækkaði íbúðaverð um 1,5% á ársgrundvelli m.v. annan ársfjórðung 2024.

Magnús Árni Skúlason, framkvæmdastjóri Reykjavík Economics, segir að raunlækkun íbúðaverðs í Evrópu hafi helst verið borin uppi af lækkunum í Þýskalandi og Frakklandi. Hafa þurfi í huga að landsmeðaltal endurspegli ekki verð í einstaka borgum sem eru á vaxtarsvæðum. Þar megi nefna norrænu höfuðborgirnar en einnig München, London og París.

„Lækkun vaxta á heimsvísu ætti að öðru jöfnu að hækka íbúðaverð en taka verður tillit til þess að leiguverð hefur hækkað mikið, ekki bara hér á landi heldur víða um heim. Leiguverð, íbúðaverð, launatekjur og ávöxtunarkrafa haldast í hendur. Einnig verður að taka tillit til hinnar miklu óvissu sem er í heiminum í dag í efnahags- og öryggismálum,“ segir Magnús.

Hann segir að í Bretlandi hafi ný ríkisstjórn boðað ýmsar breytingar í skattamálum sem gætu haft áhrif á íbúðamarkaðinn.

„Margir auðmenn hafa notið skattfríðinda sem hefur áhrif á verð í dýrustu hverfum borgarinnar. Það er ekki ljóst á þessari stundu hvort þessar skattkerfisbreytingar muni hafa áhrif á dýrari enda fasteignamarkaðarins,“ segir Magnús.

Almennt séð gera greinendur ráð fyrir að lægri vextir á íbúðalánum og vöxtur í launatekjum muni skapa rúm fyrir hækkun íbúðaverðs. Stjórnvöld í Bretlandi hafa haft þá stefnumörkun að nota hlutdeildarlán til að liðka fyrir kaupum fyrstu kaupenda. Að þessu sögðu er einnig til staðar sá vandi að íbúðaverð er þegar hátt m.v. tekjur, segir Magnús Árni.

„Væntingar eru til þess að vextir fari lækkandi í Bandaríkjunum, á evrusvæðinu og í Bretlandi. Það er ólíklegt að við sjáum jafn lágt vaxtastig í bráð og á covid-tímabilinu. Mikil óvissa er í heiminum um þessar mundir sem gerir enn erfiðara en ella að sjá fram í tímann. Nægir að nefna stjórnmálalega óvissu í bland við áframhaldandi svæðisbundin stríðsátök,“ segir hann.

Spurður út í horfurnar á fasteignamörkuðum á næsta ári segir Magnús að margir þættir spili þar inn í.

„Varðandi fasteignaverð þá er rétt að halda því til haga að hlutfall fasteignaverðs og launa er í hærra lagi í ofangreindum löndum og því ætti að vera minni innistæða fyrir hækkunum en ella. Mörg vaxtarsvæði, t.d. borgir, hafa glímt við húsnæðisskort en einnig skort á húsnæði á viðráðanlegu verði. Ef vextir lækka verulega er líklegt að eftirspurn eftir húsnæði fari vaxandi og að verð hækki eitthvað. Það fer eftir því hvernig stjórnvöldum, skipulagsyfirvöldum og verktökum tekst að takast á við framboðsskort á þeim hluta markaðarins þar sem þörfin er mest. Það sama á við um hlutfall leiguverðs og fasteignaverðs, það hefur hækkað að sama skapi. Leiguverð er þegar hátt en rannsókna er þörf á hvort fleiri kjósa að leigja saman vegna leigukostnaðar,“ segir Magnús.

Lesa má greinina í heild sinni í ViðskiptaMogganum sem kom út sl. miðvikudag.