Viðskipti | mbl | 21.11.2007 | 13:15 | Uppfært 14:00

Kaupþing: kólnun en ekki frost á fasteignamarkaði

mbl.is

Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum. Hins vegar mun hægja verulega á hækkunarhraðanum. Háir vextir, erfiðara aðgengi að lánsfé og kólnandi vinnumarkaður eru þeir þættir sem draga úr eftirspurn á markaði. Þetta kemur fram í nýrri skýrslu Greiningardeildar Kaupþings um fasteignamarkaðinn.

Hins vegar virðist framboð þegar hafa náð hámarki og mun heldur minnka á næstu árum - sem mun styðja við fasteignaverðið. Gert er ráð fyrir að viðsnúningi markaðar á árinu 2009 samhliða því sem vextir taka að lækka og ný uppsveifla tekur við í hagkerfinu.

Ró að færast yfir markað fyrir verslunar- og skrifstofuhúsnæði

Í nýrri skýrslu Greiningardeildar Kaupþings um horfur á fasteignamarkaði kemur fram að eftir miklar verðhækkanir á verslunar- og skrifstofuhúsnæði á árunum 2006-2007 mun ró færast yfir markaðinn á næsta ári. Hægari umsvif hagkerfisins, háir vextir og stóraukið framboð mun leiða til hægari umsvifa á næsta ári. Hins vegar mun áfram vera gríðarlegur vöxtur í eftirspurn eftir verslunar- og skrifstofuhúsnæði samhliða því að þjónustugeirinn heldur áfram að leiða hagvöxt hérlendis. Jafnframt mun kjarnamyndun halda áfram að breyta ásýnd höfuðborgarsvæðisins.

Fasteignaverð fylgir launaþróun í landinu

Ásgeir Jónsson, forstöðumaður Greiningardeildar Kaupþings, segir að líklegt sé að fasteignamarkaðurinn eigi eftir að halda haus það sem eftir lifir árs enda fylgi hann þróun á tekjum fólks. Segir Ásgeir að þróunin á markaðnum í haust hafi slagað hátt upp í uppsveifluna sem varð árið 2004 þegar bankarnir hófu að veita fasteignalán.

Þensla á vinnumarkaði er einn af þeim þáttum sem hefur stutt við hækkun fasteignaverðs hérlendis bæði vegna hækkunar launa og innflutnings á erlendu vinnuafli. Gangi spá Greiningardeildar um kólnun vinnumarkaðar eftir mun stuðningur þessara þátta við íbúðaverð hins vegar dvína nokkuð en ekki bresta þar sem ekki er gert ráð fyrir því að kaupmáttur launa gefi verulega eftir, að því er fram kemur í fasteignaskýrslu Kaupþings og Ásgeir kynnti á fundi á Nordica.

Í skýrslunni kemur fram að peningamálastefna Seðlabankans hafi nú loks komið fram af fullum þunga og vextir íbúðalána farið hækkandi. Eins og staðan er nú eru talsverðar líkur á vaxtahækkun á næsta vaxtaákvörðunarfundi Seðlabankans 20. desember nk. sem eykur líkur á frekari vaxtahækkun íbúðalána.

Framboð hefur náð hámarki

Hefur framboð náð hámarki á spurði Ásgeir á fundinum. Segir hann að mjög erfitt sé að nálgast upplýsingar þar um. Vísbendingar eru um að framboð á íbúðamarkaði hafi þegar náð hámarki. Að sögn Ásgeirs er það örugglega það besta sem gat gerst fyrir markaðinn. „En svo virðist sem margir verktakar hafi snúið sér að byggingu verslunar- og skrifstofuhúsnæðis á árinu 2006. Það léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin," segir Ásgeir.

Að vísu hefur töluverð framleiðslugeta byggst upp í byggingargeiranum með vélum, fólki og skipulögðu byggingarlandi. Hins vegar mun yfirvofandi niðursveifla án efa hægja á framkvæmdum. Aukinheldur mun fyrirsjáanleg aukning í opinberum framkvæmdum gefa verktökum nóg að starfa á næstu 2-3 árum, að því sem fram kom á fundi Kaupþings um fasteignamarkaðinn.

Ásgeir segist telja það að mörg nágrannasveitarfélög Reykjavíkurborgar eigi að fara varlega í það að bjóða út nýtt byggingarland en Dagur B. Eggertsson, borgarstjóri, kom inn á það í máli sínu á fundinum að miklar byggingaframkvæmdir eigi sér stað í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Kaupþing spáir 3-6% hækkun íbúðaverðs

Greiningardeild Kaupþings gerir ekki ráð fyrir að íbúðaverð lækki að nafnvirði á næstu árum en samt sem áður að markaðurinn haldi ekki í við verðbólgu og lækki að raunvirði. Samkvæmt spánni hækkar íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um 3-6% á næstu tveimur árum. Gangi spáin eftir mun fasteignamarkaður vera í jafnvægi í upphafi árs 2009 - að teknu tilliti til kaupgetu einstaklinga miðað við spár um laun og vexti.

„Fasteignamarkaðurinn stendur nú á krossgötum þar sem talsverð óvissa ríkir um þróun á fasteignamarkaði. Greiningardeild gerir hins vegar ekki ráð fyrir verulegri kólnun á fasteignamarkaði. Eins og staðan er núna eru hins vegar óvissuþættir frekar til lækkunar en hækkunar frá okkar spá," samkvæmt skýrslu Kaupþings.