„Fólki í erfiðustu stöðunni er gert erfiðara fyrir“

Ef farið er eftir tillögum sérfræðingahóps um afnám verðtryggingar á neytendalán er fólki í erfiðustu stöðunni gert enn erfiðara fyrir og samkeppnisstaða fyrstu íbúðakaupenda minnkar. Þá eykst óvissa með frekari uppbyggingu á húsnæðismarkaði. Þetta segir Ari Skúlason, sérfræðingur á hagfræðideild Landsbankans í samtali við mbl.is. Ari segir að hugmyndir sem eru settar fram um húsnæðismarkaðinn erlendis oft vera draumssýn sem eigi sér ekki stað í raunveruleikanum, heldur sé um að ræða mismunandi hugmyndir um eignarhald á fasteignum og eignamyndun.

Ari segir að hann sé sjálfur ekkert rosalega hrifinn af þeim pakka sem boðaður sé. „Þægilegustu og léttustu greiðslubyrðinni er kippt út,“ segir hann, en það mun að hans mati sérstaklega hafa áhrif á þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð eða eru ekki í stöðu til að leggja til mikið eigið fé. „Það hefur alltaf verið eiginfjárhjallinn, en nú bætist erfiður greiðslubyrðishjalli við,“ segir hann.

Lækkar fasteignaverð en erfiðara að fá fjármögnun

Í dag er mikil eftirspurn eftir litlum íbúðum og talað hefur verið um skort á hæfilegu húsnæði fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð. Ari segir að að öðru óbreyttu muni skorður á verðtryggð lán hafa þau áhrif að fasteignaverð lækki. Á móti kemur að lántakendur þurfi að koma betur út úr lánamati og hafa hærri greiðslugetu. Í núverandi ástandi fasteignamarkaðarins verði því þeir sem eru verr settir í verri samkeppnisstöðu. „Fólki í erfiðustu stöðunni er gert erfiðara fyrir,“ segir hann.Til viðbótar við þetta setji lækkun fasteignamarkaðarins uppbyggingaráformum í frekari óvissu. Þannig sé óvíst að verktakar, sem hafi ætlað sér að byggja íbúðir á næstunni, sjái hag í að fara í uppbyggingu meðan byggingakostnaður er enn hár.

Ari segist sjá fyrir sér að eftirspurn eftir eignum með áhvílandi bannvöru (Íslandslánum) muni aukast töluvert ef farin verði sú leið að takmarka eða banna verðtryggð lán, en væntanlega verður ekki heimilt að færa slík lán milli eigna. Þau muni því fylgja með í fasteignakaupum og skapa vettvang fyrir lán með lægri greiðslubyrði.

Skoða bara „meinta ókosti verðtryggingarinnar“

Undanfarið hefur mikil gagnrýni átt sér stað á verðtrygginguna og þá breytingu sem varð á eignarstöðu fólks eftir hrunið. Það var meðal annars ástæðan fyrir því að sérfræðingahópurinn var fenginn til að vinna skýrsluna um afnám verðtryggingarinnar. Ari segir fókusinn hingað til alltaf hafa verið á „meinta ókosti verðtryggingarinnar“.  Aftur á móti hafi menn lítið velt því fyrir sér af hverju verðtryggingin var sett á laggirnar á sínum tíma og hver ókosturinn væri ef verðtryggingin yrði afnumin.

Meðal þeirra ríkja sem nota verðtryggingu eru mörg lönd í Suður-Ameríku að sögn Ara, en hann nefnir meðal annars Brasilíu og Síle. Þá sé verðtrygging einnig algeng í Ísrael og reyndar þekkt mun víðar. Hann segir að skoða þurfi málið ofan í kjölinn og að hingað til hafi verðtryggingin ein og sér verið gerð að sökudólgi, þó önnur máli skipti þar mun meira máli. Segir hann verðtrygginguna í sjálfu sér aðeins vera öryggistæki gegn óvissu, en að önnur tæki skipti mun meira máli til að viðhalda stöðugleika.

Agaleysi í íslensku efnahagslífi aðalvandamálið

Hann segir aðalvandamálið vera agaleysi í íslensku efnahagslífi og þar þurfi enn að laga margt „Tæknilega er hægt að reka íslenskt efnahagslíf með krónu, en þá þarf aga ríkisfjármálum, aga á vinnumarkaði, trú á framtíðina, trú á stöðugt gengi og trú á að það verði ekki opinberar gjaldskrárhækkanir og skattabreytingar sem hafa áhrif á verðlagningu í fyrirtækjum,“ segir Ari.

Hann segist meðvitaður um að sín skoðun sé ekki vinsæl, en Ari telur verðtrygginguna vera jákvæða í heildarsamhenginu. „Verðtrygging er til að eyða óvissu“,  segir hann, en með ótryggan gjaldmiðil og óstöðugt efnahagslíf sé ólíklegt að hér komist á ástand með lágum óverðtryggðum vöxtum. „Við endum með óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum og munurinn á þeim og verðtryggðum lánum er ekki mikill,“ segir hann. Þá sýni sagan okkur að raunvextir í óverðtryggðu kerfi hér á landi séu hærri en í verðtryggðu, þar sem hún eyði óvissu í lánaviðskiptum.

Lánveitendur taka líka áhættu með verðtryggðum lánum

Aðspurður um hvort það þurfi að dreifa áhættu af verðtryggðum lánum milli lántakenda og lánveitenda, ef ekki komi til afnáms lánanna, segir Ari að ekki sé rétt að lánveitendur beri enga áhættu vegna þeirra. Bendir hann á að þótt að greiðslubyrði og höfuðstóll lána hækki oft yfir tíma með Íslandslánunum, þá sé áhætta lánveitenda falin í því að það bætist við lánið og að ekki sé þá veð fyrir öllu láninu. Það bitni á lánveitandanum og sjaldnast sé litið til þess kostnaðar.

Samanburður við önnur lönd oft ruglandi

Erlendis hefur lengi verið í boði að taka óverðtryggð íbúðalán, en Ari segir að slíkur samanburður sé draumsýn sem ekki eigi sér stoð í raunveruleikanum. Bendir hann á að hugsunin varðandi íbúðahúsnæði sé allt önnur hér á landi en í mörgum nágrannalöndum okkar. Þannig sé mjög algengt að að íbúðakaupendur í Danmörku taki fasteignalán þar sem aðeins séu greiddir vextir og þar af leiðandi eignist fólk aldrei íbúðir, heldur sé um óbeina leigu að ræða. Hugsunin hér á landi sé aftur á móti alltaf að eignast fasteignir og segir hann það örugglega vera hluti af lífeyrishugmyndum Íslendinga um að geta nýtt þessa fjármuni í ellinni.

Þá segir hann að margir húsnæðiseigendur í Danmörku hafi komið mjög illa út úr fjármagnskrísunni og misst eignir eða séu með neikvæða eignastöðu. Munurinn sé aftur á móti að þar hafi litlar sem engar bætur komið til lántaka meðan hér hafi ýmislegt verið gert og boðaðar séu lækkanir lána næstu árin.