Er byggingarmarkaðurinn að ofhitna?

Á síðasta ári jókst fjöldi samþykktra byggingarframkvæmda rúmlega tvöfalt og um fjórfalt ef horft er aftur til ársins 2011. Þá var hafin bygging á tæplega sexfalt fleiri íbúðum á síðasta ári en árið 2011. Í frétt á RÚV í gær var einnig bent á að áform um byggingu hótela og veitingahúsa hefur hundraðfaldast milli ára. En hvað segja þessar tölur okkur? Er byggingargeirinn farinn að ofhitna og stefnir í offramboð á fasteignum á næstunni eða er um eðlilega aukningu að ræða? Mbl.is ræddi við Ara Skúlason, sérfræðingur hjá hagfræðideild Landsbankans og rýndi nánar í tölurnar.

Enn hægagangur þrátt fyrir uppsveiflu

Til þess að fá raunhæfan samanburð á byggingarframkvæmdum er nauðsynlegt að skoða hver viðmiðunarpunkturinn er og hvert sé meðaltal yfir lengri tíma. Ari bendir á að mjög margt sé í pípunum þessa dagana, en að hagfræðideildin hafi engu að síður bent á að enn sé hægagangur í byggingargeiranum og að töluvert megi bætast við áður en hægt sé að fara að tala um bólumyndun eða offramboð.

Sextíuföldun frá árinu 2010

Byggingarmarkaðurinn hér á landi hefur farið í gegnum mikla sveiflu síðustu ár, en eftir hrun drógust framkvæmdir saman gífurlega og um tíma var markaðurinn svo gott sem í frosti. Í tölum frá byggingarfulltrúa Reykjavíkur má sjá að árið 2009 var hafist handa við nýbyggingu á 159 íbúðum, en árið eftir var aðeins byrjað að byggja 10 íbúðir. Árið 2011 varð örlítið ris á markaðinum og hafist var handa við 113 íbúðir, sem fjölgaði í 356 árið 2012 og 614 í fyrra. Það er því ljóst að frá árinu 2009 hefur fjöldi nýbygginga meira en sextíufaldast. Þrátt fyrir það voru nýbyggingar í fyrra mjög svipaðar og meðaltal síðustu 40 ára í Reykjavík og sextíu færri en meðaltal áranna 2000 til 2008. Viðmiðunarpunkturinn skiptir því gríðarlegu máli og síðustu fjögur ár gefa heldur villandi mynd af eðlilegum fjölda nýbygginga.

Þarf um 900 íbúðir árlega í Reykjavík

Í útreikningum sem hagfræðideild Landsbankans gerði um fasteignamarkaðinn er því spáð að árlega þurfi að byggja 1500 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu til að anna náttúrulegri fjölgun íbúa. Sé miðað við hlutfallslega stærð Reykjavíkur ætti hlutur höfuðborgarinnar að vera um 900 íbúðir, en sjá má að enn vantar töluvert upp á núverandi fjölda til þess að jafnvægi sé náð. Þá er ekki tekið mið af því að á síðustu fjórum árum hefur fjöldi íbúða sem hafist var handa við að byggja aðeins verið um 160 á ári að meðaltali. Líklegt er því að einhver uppsöfnuð þörf sé fyrir hendi.

Ari segir að þá verði einnig að horfa til þess að búið sé að byggja upp á meirihluta lóðasvæða nokkurra bæjarfélaga og því megi jafnvel færa rök fyrir því að stærri hluti muni á komandi árum tilheyra Reykjavík. Þá hafi Reykjavíkurborg verið gagnrýnd mikið á árunum 1995 til 2007 fyrir að bjóða upp á hlutfallslega fáar lóðir og að uppbygging þar væri minni en í nágrannasveitarfélögum. Því sé fjöldinn núna enn undir því sem gæti talist eðlilegt til lengri tíma.