Viðskipti | mbl | 8.4.2014 | 19:15

Húsnæðismarkaður réttir úr kútnum

mbl.is/Sigurður Bogi

Undanfarin misseri hefur húsnæðismarkaður óðum verið að rétta úr kútnum og benda margir mælikvarðar til þess. Þannig má nú greina styttri sölutíma fasteigna og aukna veltu á fasteignamarkaði en frá því að botninum var náð árið 2008 hefur velta farið stigvaxandi og er fjöldi kaupsamninga nú í takt við meðaltal til lengri tíma, að því er fram kemur á vef ASÍ.

Fram kemur, að batann megi rekja til betri stöðu á eftirspurnarhlið markaðarins þar sem aukinn kaupmáttur, meiri stöðugleiki í efnahagslífinu og hagstæðari lánakjör hafi gert húsnæðiskaup eftirsóknarverðari en áður. Hinsvegar hafi fleiri þættir en þróun vaxta og kaupmáttar ýtt undir hækkun húsnæðisverðs undanfarin misseri og megi þar nefna óvenjulegar aðstæður á leigumarkaði.

Leiguverð hækkað um tæp 30% á þremur árum

„Staða á leigumarkaði gjörbreyttist í kjölfar hrunsins, markaðsaðstæður versnuðu og verulega dró úr aðgengi að lánsfjármagni þannig að aukin fjöldi þeirra sem nýjir koma á húsnæðismarkað hafa þurft að sækja í leiguhúsnæði fremur en eign. Á sama tíma fjölgaði erlendum ferðamönnum en sú þróun hefur meðal annars leitt til þess að íbúðir fara úr langtímaleigu í skammtímaleigu með tilheyrandi minnkun á raunverulegu framboði leiguíbúða. Niðurstaðan hefur verið mikil hækkun á leiguverði, eða tæp 30% á rúmum þrem árum.

Ljóst er að leiguverð getur ekki hækkað lengi umfram raunkostnað við fasteign án þess að eftirspurnin leiti aftur í eign fremur en leigu. Flest bendir til þess að þessi þróun sé þegar hafin en um þessar mundir er eftirspurn eftir smærri eignum mikil og þá sérstaklega hjá yngri kaupendum.

Ástandið er líklegt til að koma verst niður á þeim hópum sem eiga erfitt með að komast inn á fasteignamarkað, hvort sem er vegna lítillar greiðslugetu eða skorts á eigin fé. Leiguverð hefur hækkað langt umfram þróun tekna sem gerir fyrrnefndum hópum erfitt fyrir að skipta yfir í eign en í því samhengi má nefna að ekki er lengur heimilt að nýta lánsveð auk þess sem reglur um greiðslumöt hafa verið hert,“ segir ASÍ.

Útlit fyrir áframhaldandi verðhækkun á fasteignamarkaði

Þá kemur fram, að ekki sé útlit fyrir annað en áframhaldandi verðhækkun á fasteignamarkaði á næstu mánuðum. Útlit sé fyrir framhald á hagfelldri þróun á eftirspurnarhliðinni og á framboðshliðinni sé fjárfesting enn sögulega lítil. Framboð íbúðahúsnæðis hafi ekki vaxið í takt við uppsafnaða kaupþörf síðustu ára og tíma geti tekið fyrir framboðshliðina að bregðast við breyttum aðstæðum á markaði. Sú þróun sé að hafin að einhverju leyti en töluverður fjöldi verkefni fór af stað á síðasta ári og hafa umsvif aukist í mannvirkjagerð. Spá hagdeildar ASÍ geri ráð fyrir að íbúðafjárfesting vaxi að jafnaði um rúm 20% á ári.

Ólíklegt er að framboðsaukningin sé nægjanleg til að draga úr verðhækkunum á húsnæði, en þrátt fyrir aukin umsvif á næstu árum, mun íbúðafjárfesting árið 2016 einungis vera svipuð og hún var árið 2003 gangi spá hagdeildar eftir og því útlit fyrir því að of lítið verði byggt í fyrirsjáanlegri framtíð.

Hætta er á því að hér geti skapast ástand þannig að fasteignakaupendur flýti kaupum og bjóði hærra verð en ella. Þótt verðmyndun beri enn um sinn með sér að vera sjálfbær er umhugsunarefni hversu hratt fasteignaverð hefur hækkað umfram kaupmátt en eins og sjá má á mynd 4 nálgast hlutfall fasteignaverðs af árstekjum einstaklings þær hæðir sem sáust fyrir hrun.