Frumvörpin gætu hækkað leiguverð

Frumvörp félags- og húsnæðismálaráðherra um breytingar á lögum um húsnæðismál gætu endað með að styrkja lítið við þá sem hjálpa á, en fyrst og fremst birst í hærra verði og kynnt undir verðbólgu. Þetta segir í markaðspunktum Arion banka, en þar er frekar hvatt til þess að horfa til þess að draga úr byggingarkostnaði og þannig raunverulega lækka húsnæðiskostnað með langtímalausn á hækkandi leigu- og húsnæðisverði.

Breytingarnar í fjórum liðum

Greiningardeildin listar upp þær breytingar sem fara á í, en tekur fram að ekki liggi enn fyrir nákvæmar útfærslur, en að í meginatriðum verði aðgerðirnar eftirfarandi:

1. Uppbygging félagslegs leiguíbúðakerfis, fjármagnað af ríki og sveitarfélögum. Framlagið ætti að halda húsaleigu undir 25% af tekjum einstaklinga með lágar tekjur. Ráðist verður í byggingu á 2.300 félagslegum íbúðum á árunum 2016-2019 og nemur kostnaðurinn um 2,5 ma.kr. á ári á þeim tíma.
2. Endurskoða á byggingarreglugerð og skipulagslög í því skyni að lækka byggingarkostnað, með sérstaka áherslu á smærri og ódýrar íbúðir. Gjaldtaka sveitarfélaga vegna lóða og gatnagerða verður einnig endurskoðuð.
3. Styðja á við leigumarkað með því að hækka húsnæðisbætur á næstu tveimur árum. Grunnfjárhæð og frítekjumark verða hækkuð og skattlagningu tekna af leigu íbúða breytt í þeim tilgangi að lækka leiguverð. Þessi aðgerð mun kosta um 2 ma.kr. á ári.
4. Styðja á við kaup á fyrstu íbúða. með skattaafsláttum á sparnaði upp í húsnæði og heimild til að nýta séreignasparnað til kaupa á fyrstu íbúð. Einnig á að setja sérlög sem veita svigrúm til þess að horfa til fleiri þátta en niðurstöðu greiðslumats við ákvörðun um lánveitingu.

Hækkun bóta fari að mestu út í leiguverð

Í greiningunni segir að uppbygging félagslegs leiguíbúðakerfis sé flókið og vandmeðfarið mál, m.a. þar sem það sé dýrt í uppbyggingu og gæti einnig orðið dýrt í rekstri. Þó sé ljóst að eftirspurnin sé til staðar þar sem hundruð manna eru á biðlistum, sem hafa einungis verið að lengjast undanfarið. Bent er á að leiguverð hafi undanfarið hækkað meira en húsnæðisverð, laun og verðlag. Mikil hætta sé því á að hækkun húsaleigubóta muni að mestu fara út í leiguverð og þar með eigendum til hagsbóta en síður leigjendum, a.m.k. til skamms tíma.

Segir greiningardeildin að fjórða aðgerðin, stuðningur við kaup á fyrstu íbúð, sé í sjálfu sér góð hugmynd. Skattaafslættirnir sem í stuðningnum felast hafa þó að einhverju leyti svipuð áhrif og hækkun bóta. Einnig setur greiningardeildin spurningarmerki við það hvort skynsamlegt sé að færa séreignasparnað yfir í steypu. Bent er á að þessi ráðstöfun gæti aukið þrýsting á lífeyrissjóðskerfið á komandi áratugum.

Varhugavert að horfa frá greiðslumati

Telur greiningardeildin að það sé afar varhugavert að horfa frá greiðslumati við ákvörðun um lánveitingu. Þau skuldavandræði sem sköpuðust í kjölfar fjármálakreppunnar má að miklu leyti rekja til of mikillar skuldsetningar einstaklinga og heimila. Veitt voru húsnæðislán þrátt fyrir takmarkaða getu fólks til þess að standa við afborganir og voru þau jafnvel veitt óháð tekjum, atvinnu og eignum.

Greiningardeildin vitnar í rannsóknir OECD frá 2011 máli sínu til stuðnings, en þar var meðal annars komist að því að langtímaframboð væri mjög teygið á Norðurlöndunum. Í öðru lagi er sagt að framboð til skamms tíma sé mjög óteygið, sem birtist í miklum verðsveiflum vegna eftirspurnaráhrifa. Hversu sveigjanlegur húsnæðismarkaðurinn er og hversu hratt hann bregst við eftirspurnarsveiflum fer að miklu leyti eftir regluverki á húsnæðismarkaði, þar sem hamlandi þéttbýlisskipulag hefur sérstaklega mikil áhrif. Í þriðja lagi eru reglur á leigumarkaði frekar strangar á Norðurlöndunum, en það leiðir alla jafna til minna framboðs og verri gæða húsnæðis en ella og hefur mjög óljósan ávinning fyrir leigjandann.

Frekar ætti að skoða breytingu byggingarreglugerðar

Segir greiningardeildin að auðvelt væri að ímynda sér hvernig hægt væri að lækka kostnað leigutaka og húsnæðiseigenda, frekar en með þeim breytingum sem lagðar eru fram. Það mætti til dæmis gera með því að breyta byggingarreglugerðinni án þess að það kæmi niður á rekstri hins opinbera eða mikilvægum öryggisatriðum. T.d. væri hægt að hækka lágmarksstærð íbúða sem eru undanskildar kröfu um algilda hönnun úr 55 fermetrum og draga úr öðrum kröfum sem eru gerðar til minni íbúða.

Greiningadeildin telur lækkun byggingarkostnaðar vænlegri kost en að hækka húsnæðisbætur. mbl.is/Ómar Óskarsson

• Blogga um frétt