Leiguþak er ekki lausnin

Leigusalar virðast ekki vera maka krókinn á neyð leigjenda miðað við nýjustu tölur Þjóðskrár um ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis.Greiningardeild Arion banka segir að lítið annað koma til greina en að auka framboð ef verð húsnæðis eigi að lækka. Leiguþak þykir ekki sniðug hugmynd.

Greiningardeildin bendir á að Þjóðskrá hafi reiknað út ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis með einfaldri deilingu á ársleigu og fasteignamati. Samkvæmt þeim mælikvarða er ávöxtun útleigu íbúðarhúsnæðis 8,3% á landsvísu, en nokkru lægri á höfuðborgarsvæðinu, eða 7,4%.

Þess má geta að í ávöxtunartölum Þjóðskrár ekki tekið tillit til fjármögnunar, viðhalds- eða umsýslukostnaðar og raunveruleg ávöxtun af útleigu því lægri sem því nemur.

Svipuð ávöxtun og með ríkisskuldabréf

„Einhverjum kann að þykja þetta góð ávöxtun, en þegar tekið er mið af því að ávöxtunarkrafa á íslensk ríkisskuldabréf er í kringum 6,4% er varla hægt að segja að áhættuþóknunin fyrir að leigja út húsnæði í stað þess að fjárfesta í ríkisskuldabréfum sé mjög há,“ segir greiningardeildin.

Sér í lagi þegar tekið er með í reikningsdæmið að ávöxtunin þarf einnig að standa straum af öllum kostnaði við eign og viðhald húsnæðisins. Sé sá kostnaður tekinn með í reikninginn er ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis mögulega vel undir ávöxtun ríkisskuldabréfa í mörgum tilvikum.

Greiningardeildin bendir á að víða sé það ekki áhættunnar virði fyrir leigusala að leigja út húsnæði miðað við leigu- og fasteignaverð, vaxtastig og viðhaldskostnað á Íslandi í dag.

Ef svokallað leiguþak yrði sett á leiguverð, sem er fyrir neðan núverandi markaðsverð, og þar með þak sett á mögulega ávöxtun útleigu íbúðarhúsnæðis, yrði starfsemin í enn fleiri tilfellum óarðbær en nú er raunin. „Af hverju ætti leigusali að standa í útleigu á eign þegar hann gæti fjárfest í ríkisskuldabréfum og fengið, í mörgum tilvikum, hærri áhættulausa og umstangslausa ávöxtun?“ spyr greiningardeildin.

Bent er á að húsnæðiskostnaður á Íslandi sé ekki hærri en í þeim löndum sem við berum okkur gjarnan saman við og að hann kalli alls ekki á sérstaka íhlutun hins opinbera á leigumarkaði.

Húsnæðiskostnaður í meðaltali

Þegar gögn frá Eurostat eru skoðuð kemur í ljós að húsnæðiskostnaður sem hlutfall af ráðstöfunartekjum hefur í raun farið minnkandi hérlendis síðan 2011. Árið 2006 náði þetta hlutfall 26% á Íslandi, en var komið niður í 21,4% árið 2014.

Samanburður við önnur Evrópulönd leiðir í ljós að húsnæðiskostnaður sem hlutfall af ráðstöfunartekjum var nánast sá sami á Íslandi og í Evrópusambandinu að meðaltali árið 2013 en nýrri samanburðartölur eru ekki fáanlegar.

Greiningardeildin telur allar líkur á að framboð leiguíbúða myndi minnka í hlutfalli við það hversu langt fyrir neðan jafnvægisverð leiguþakið yrði og þá sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu sökum lágrar áhættuþóknunar.

Slík þróun myndi síst koma til með að leysa eftirspurnarvandann þó að þeir sem verði svo heppnir að næla sér í íbúð geti gert það á lægra verði en ella.

Minna reglugerðarbákn

Til að fá einhverja áhættuþóknun fyrir að leigja út húsnæði er talið að þeir leigusalar sem eftir standa myndu að öllum líkindum grípa til þess ráðs að veita minni fjármunum í uppbyggingu og viðhald á húsnæði sínu og er því einnig talið nokkuð fyrirsjáanlegt að gæði íbúða á markaði muni rýrna að meðaltali. Bent er á að þetta sé vel þekkt vandamál í þeim borgum sem búið hafa við verðþak leiguhúsnæðis og vísar Greiningardeildin til skýrslu Manhattan stofnunarinnar.

Greiningardeildin segir að lítið annað komi til greina en að auka framboð ef verð húsnæðis eigi að lækka. Þar geti yfirvöld vissulega lagt hönd á plóg, með endurskoðun á byggingarreglugerða og lækkun opinberra álaga. Það myndi leiða til lægri byggingarkostnaðar og auka þannig hvata til nýbyggingar.