Raunverð húsnæðis hátt í sögulegu samhengi

Fylgjast þarf vel með þróun á vinnumarkaði og húsnæðismarkaði en raunverð húsnæðis hefur hækkað hratt og er orðið hátt í sögulegu samhengi. Gangi spár um áframhaldandi hækkun eftir aukast líkur á verðfalli komi bakslag í efnahagslífið, segir Arnór Sighvatsson, aðstoðarseðlabankastjóri, í inngangsorðum rits bankans, Fjármálastöðugleiki.

„Ákveðin merki eru um spennu í þjóðarbúskapnum, einkum á vinnumarkaði og húsnæðismarkaði, sem gæti ýtt undir fjármálalegt ójafnvægi til lengri tíma litið. FFasteignaverð hefur haldið áfram að hækka á árinu.

Í ágúst var raunverð íbúða 12,1% hærra en árið áður og tólf mánaða hækkun þess hefur mælst yfir 5% nánast samfleytt í tvö og hálft ár. Árshækkun raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuð­ borgarsvæðinu var 14,3% á öðrum ársfjórðungi og hefur verið yfir 9% í rúm tvö ár. Raunverð íbúðarhúsnæðis er enn hæst miðsvæðis í Reykjavík en undanfarið hefur það hækkað hraðast í hverfum lengra frá miðborginni,“ segir í riti Seðlabankans, Fjármálastöðugleiki.

Frá árinu 2010 hefur íbúðaverð innan Hringbrautar, í Vesturbæ og Hlíðum í Reykjavík hækkað um 50% að raunvirði og er nú um 5% lægra en það reis hæst í lok árs 2007. Í öðrum hverfum höfuðborgarsvæðisins hefur raunverð íbúða hækkað um 37% að jafnaði á sama tíma.

Íbúðarhúsnæði nýtt sem gistiheimili fyrir ferðamenn

Raunhækkun íbúðaverðs miðsvæðis stafar að miklu leyti af því að íbúðir þar fengu ný og verðmætari not í útleigu til ferðamanna. Undanfarið hefur eftirspurn aukist eftir nýju eða stærra húsnæði sem rekja má til viðvarandi hagvaxtar og eftir litlum íbúðum í ódýrari hverfum, sem m.a. má rekja til fólksfjölgunar.

Íbúðarhúsnæði miðsvæði í Reykjavík er í auknum mæli nýtt sem gistiheimili fyrir ferðamenn. Framboð íbúðarhúsnæðis hefur því dregist saman sem því nemur og eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði á öðrum svæðum hefur aukist. Viðvarandi hagvöxtur og fólksflutningar til landsins stuðla einnig að frekari hækkun fasteignaverðs. Hærra verð leiðir jafnan til aukins framboðs og sveiflan dempast með tímanum, en þá þarf að mæta eftirspurninni með uppbyggingu, segir ennfremur í ritinu.

Að frátalinni lausafjáráhættu sem óhjákvæmilega fylgir losun fjármagnshafta á næstu misserum eru líkur á áföllum sem gætu á næstunni raskað stöðugleika fjármálakerfisins með minnsta móti, enda er viðnámsþróttur bankanna til að mæta hugsanlegum áföllum góður. Eiginfjárhlutföll þeirra eru há og lausafjárstaðan almennt traust, segir í inngangsorðum Arnórs.

Arnór Sighvatsson aðstoðarseðlabankastjóri.

Álagspróf á laust fé benda til þess að lausafjárhlutfall bankanna verði yfir reglubundnu lágmarki Seðlabankans jafnvel þótt verulegt fjármagnsútstreymi yrði eftir losun fjármagnshafta. Lánskjör banka og annarra innlendra aðila á erlendum lánsfjármörkuðum hafa batnað. Það bendir til þess að aðgangur þeirra að erlendu lánsfé sé greiður, sem einnig dregur úr áhættu við losun fjármagnshafta. Í þeim efnum hjálpar að staða ríkissjóðs hefur haldið áfram að styrkjast.

„Seðlabankinn hefur búið í haginn fyrir losun fjármagnshafta með útboði fyrir aflandskrónueigendur og með því að kaupa gjaldeyri á millibankamarkaði að andvirði næstum 300 ma.kr. á þessu ári. Gjaldeyriskaupin hafa komið í veg fyrir ofris krónunnar í aðdraganda losunar hafta og hin rúma forðastaða dregur úr hættu á því að gengi krónunnar lækki mikið þegar losnar um höftin og veiki efnahag heimila, atvinnufyrirtækja og banka.

Misræmið á milli efnahagsþróunar á Íslandi og í umheiminum hefur í för með sér mikinn vaxtamun. Hann skapar hættu á óæskilega miklu innflæði skammtímafjármagns til lengri tíma litið. Til þess að sporna við þeirri áhættu og ofrisi krónunnar í aðdraganda losunar fjármagnshafta setti Seðlabankinn í júní sl. reglur um bindingu reiðufjár vegna nýs innstreymis fjármagns,“ segir í formála Fjármálastöðugleika.

Nauðsynlegt að fylgjast með ferðaþjónustunni

Annar áhættuþáttur sem nauðsynlegt er að fylgjast vel með á næstu misserum, að sögn Arnórs, er hinn einstaklega öri vöxtur ferðaþjónustu, sem drifið hefur hagvöxtinn og hækkun krónunnar að töluverðu leyti.

Ferðamenn á íslandi. mbl.is/Ómar Óskarsson

„Þótt útlánavöxtur sé á heildina litið hægur hafa útlán til ferðageirans aukist ört. Verði bakslag í komu ferðamanna, t.d. ef hækkun olíuverðs eða náttúrhamfarir valda erfiðleikum í flugrekstri, gætu orðið útlánatöp í greininni. Gerð hefur verið sviðsmyndagreining á hugsanlegum áhrifum samdráttar ferðaþjónustu á bankana. Hún sýnir að ekki virðist líklegt að bakslag í vexti ferðaþjónustu muni að óbreyttu tefla stöðu bankanna í tvísýnu, en ástæða er til að fylgjast vel með framvindunni.

Við hinar hagstæðu ytri aðstæður hafa vísbendingar um áhættu í fjármálakerfinu almennt þróast í jákvæða átt. Eiginfjárstaða bankanna er töluvert yfir kröfum Fjármálaeftirlitsins, þrátt fyrir greiðslu arðs hjá tveimur þeirra. Nokkuð hefur dregið úr arðsemi bankanna frá fyrra ári, en arðsemi grunnrekstrar hefur lítið breyst. Dregið hefur úr hagnaði af virðisbreytingum og öðrum óreglulegum rekstrarþáttum, sem að töluverðu leyti hefur haldið uppi hagnaði bankanna á undanförnum árum. Útlánaáhætta hefur minnkað.

Hins vegar eru vísbendingar um að fjármálauppsveifla sé hafin. Mikilvægt er að fjármálafyrirtæki varðveiti viðnámsþrótt sinn við hinar hagstæðu ytri aðstæður sem nú ríkja, þannig að þau hafi burði til að standast bakslag í efnahagslífinu síðar án þess að starfsemi þeirra truflist verulega. Fjármálastöðugleikaráð hefur því, að fenginni tillögu kerfisáhættunefndar, mælt með því að Fjármálaeftirlitið auki sveiflujöfnunaraukann um 0,25 prósentur. Er það gert með það markmið í huga að aukinn verði til staðar að fullu þegar fjármálasveiflan nær hámarki,“ segir í inngangi Fjármálastöðugleika.

• Blogga um frétt