Innlent | mbl | 12.4.2010 | 20:30

Rangfærslur í skýrslunni varðandi húsnæðislánamarkaði

Hallur Magnússon telur nefndina byggja umfjöllun sína um fasteignamarkaðinn á einhliða frásögnum hagfræðings Seðlabanka Kristinn Ingvarsson

Nokkuð er um rangfærslur og rangar áætlanir í skýrslu rannsóknanefndar Alþingis vegna efnahagshrunsins í þeim hlutum sem fjalla um húsnæðismál að mati Halls Magnússonar fyrrverandi sviðsstjóra þróunar- og almannatengslasviðs Íbúðalánasjóðs.

Í athugasemdum sem Hallur hefur send frá sér segir að það sé með ólíkindum að rannsóknarnefndin hafi ekki sett sig í samband við forstjóra Íbúðalánasjóðs og þá sem undirbjuggu innleiðingu á húsnæðisstefnu ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum árið 2004 – 2007 í ljósi þeirra alvarlegu ásakana sem fram koma í skýrslunni.

„Nefndin kýs að byggja umfjöllun sína á einhliða frásögnum hagfræðings Seðlabanka og á skýrslum sem unnar voru árið 2003 við undirbúning breytinga á húsnæðislánamarkað, en fjallar ekkert um þær breytingar sem gerðar voru á upphaflegum áætlunum meðal annars vegna ábendinga skýrslna sem fram komu haustið 2003 vegna efnahagslegra aðstæðna.

Þá ber að hafa í huga að þegar fyrstu tillögur um 90% lán voru kynnt árið 2003 voru bankarnir nánast ekki inn á íbúðalánamarkaði, verðtryggðir vextir banka á bilinu 7,5% til 9,5% og markaðshlutdeild þeirra einungis 5%.

Áætlun um innleiðingu 90% lána

Á bls. 119 er lýst fyrirhuguðum breytingum á útlánareglum Íbúðalánasjóðs. Þar segir:

Í þessari skýrslu voru metin efnahagsleg áhrif breytinga á útlánareglum Íbúðalánasjóðs í samræmi við minnisblað þar að lútandi sem félagsmálaráðherra sendi til Seðlabankans í lok árs 2003. Þessar tillögur voru í fimm liðum. Í fyrsta lagi var lagt til að hámarkslán sjóðsins yrðu hækkuð úr 9 til 10 milljónum upp í 15,4 milljónir frá ársbyrjun 2005 til ársbyrjunar 2007. Í öðru lagi var lagt til að lánshlutfall hækkaði úr 65% til 70% í 90% af kaupverði í ársbyrjun 2005 en yrði þó innan við brunabótamat...

Það er rétt að upphaflegar hugmyndir vorið 2003 voru að hámarkslán hækkaði í hægum áföngum úr 10 milljónum árið 2003 í 15,4 milljónir í maí 2007.

Hins vegar var gert ráð fyrir að hækkun í 90% yrði EKKI í árbyrjun 2005, heldur hækkaði í áföngum og næði 90% Í MAÍ 2007 – eftir að áhrif virkjunarframkvæmda á Austurlandi lyki.

Þá var skýrt tekið fram að slíkt yrði EINUNGIS GERT ef efnahagslegar forsendur leyfðu.

Í kjölfar skýrslu Hagfræðistofnunar og Seðlabankans haustið 2003 þar sem varað var við tímasetningu var áætlunum enn breytt og gert ráð fyrir að seinka innleiðingaferlinu fram á árin 2006 og 2007.

Hafa ber í huga að 33% af útlánum Íbúðalánasjóðs á árinu 2002 og 2003 voru 90% lán – það er húsbréfalán að viðbættu viðbótarláni.

Frumvarp til breytinga á lögum um húsnæðismál þar sem Íbúðalánasjóði var veitt heimild til að veita almenn íbúðalán allt að 90% var lagt fyrir Alþingi á haustmánuðum 2004 LÖNGU EFTIR að bankarnir höfðu hafið að veita allt að 100% íbúðalán með ótakmarkaðri hámarksfjárhæð.

Þegar frumvarpið var samþykkt í desembermánuði 2004 hafði bankakerfið lánað um 180 milljarðar króna í nýjum allt að 100% fasteignalánum og meðallán bankanna langtum hærra en hámarkslán Íbúðalánasjóðs.

Því var ljóst að engin rök voru fyrir að fresta innleiðingu 90% lánanna til vorsins 2007, þar sem efnahagsleg áhrif lána Íbúðalánasjóðs skiptu engu málið þegar til staðar voru 100% lán á lágum vöxtum til alls almennings á höfuðborgarsvæðinu.

Þá má benda á að heildarútlán Íbúðalánasjóðs drógust saman um um það bil 140 milljarðar á árunum 2004 til 2006.

Forkastanleg ályktun skýrsluhöfunda

Í skýrslunni segir eftirfarandi:

Einn þeirra sem vann að skýrslu Seðlabankans var Þórarinn G. Pétursson sem þá var forstöðumaður rannsóknar- og spádeildar hagfræðisviðs bankans. Í skýrslutöku hjá rannsóknarnefndinni sagði hann: „[E]in alvarlegustu mistök í hagstjórn á Íslandi síðustu árin er þessi breyting á íbúðalánakerfinu 2004. Það er reyndar eitthvað sem að við vöruðum við og það er til skýrsla því til staðfestingar. [Þ]að var fundur þar sem þessi skýrsla var kynnt í bankanum, fyrir stjórnvöldum, þar sem að voru félagsmálaráðherra þáverandi [...]. Árni Magnússon og starfsfólk hans og Íbúðalánasjóðs, forstjóri Íbúðalánasjóðs eða einhver yfirmaður þaðan, hlustuðu á okkur og við vöruðum við þessu eindregið, sögðum að þetta væri alls – og bara svo það sé á hreinu, við vorum ekki að vara við þessari breytingu per se, heldur bara tímasetningunni.[letubr. HM]

Svona gerir maður ekki þegar að þenslan er í hápunkti, því þetta töldum við algjörlega á hreinu að mundi auka enn frekar á einkaneyslu og allt þannig [...]. Og þeir hlustuðu og svo sagði félagsmálaráðherra til að summera upp: Já, þetta er mjög áhugavert, við erum þá sammála um að þetta sé ekki mjög alvarlegt vandamál, takk fyrir. Og kvaddi. Og maður bara sat og bara kjaftstopp og þetta voru því miður mjög algeng viðbrögð stjórnvalda á þessum tíma að – og alveg gríðarlegur hroki og áhugaleysi við að heyra eitthvað sem gæti verið vandamál.“156

Í stað þess að kanna atvik og leita skýringa hjá forstjóra Íbúðalánasjóðs eða þeim sem undirbjuggu innleiðingu á húsnæðisstefnu ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum árið 2004 – 2007 draga skýrsluhöfundar eftirfarandi ályktun:

Þessi lýsing Þórarins bendir til þess að ríkisstjórnin hafi verið ákveðin í því að fara út í boðaðar breytingar á Íbúðalánasjóði sem fyrst á kjörtímabilinu og það raunverulega óháð því hversu heppilegt það væri eða hve miklar vaxtahækkanir fylgdu í kjölfarið

Þessi staðhæfing skýrsluhöfunda er alröng eins og áður hefur verið rakið. Þvert á móti var fullt tillit tekið til ábendinga um að fresta tímasetningu 90% lánanna fram á árin 2006 og 2007, enda sagði Þórarinn:

…og bara svo það sé á hreinu, við vorum ekki að vara við þessari breytingu per se, heldur bara tímasetningunni. Svona gerir maður ekki þegar að þenslan er í hápunkti…

Haftalaus innkoma bankanna í ágúst 2004 og viðbragðaleysi Seðlabankans sem ekki brá á það ráð að hækka bindiskyldu og herða á reglum um lausafé varð hins vegar til þess að áætlanir um frestun á innleiðingu 90% lána höfðu ekkert gildi.

Misskilningur um húsbréfakerfið og lækkun vaxta

Þá er greinilegur misskilningur í skýrslunni á eðli húsbréfakerfisins.

Í skýrslunni er því haldið fram að við afnám húsbréfakerfisins Íbúðalánasjóður hafi lækkað vexti íbúðalána úr 5,1% í 4,8%. Þetta er misskilningur. Vextir húsbréfa voru fastir 5,1%, en raunvextir húsbréfalána tók mið af ávöxtunarkröfu á eftirmarkaði hverju sinni og endurspegluðust í afföllum eða yfirverði húsbréfanna.

Ávöxtunarkrafa húsbréfa hafði lækkað verulega í takt við lækkun vaxta frá árinu 2002. Í stað affalla var orðið verulegt yfirverð á húsbréfum sem endurspeglaði lægri ávöxtunarkröfu.

Ákvörðun um fyrstu vexti íbúðabréfa, 4,8% tók mið af raunvöxtum húsbréfa – ávöxtunarkröfu - á sama tíma sem var um 4,8%. Vextir íbúðabréfa héldi síðan áfram að lækka í takt við lækkun vaxta á alþjóðamarkaði og hækkun verðbólgu sem eykur eftirspurn eftir verðtryggðum skuldabréfum.

Ljóst er að hluti vaxtalækkunar var vegna aukins seljanleika íbúðabréfanna, en fyrst og fremst endurspegluðu þau eðlilega vaxtaþróun á verðtryggðum skuldabréfum og þá staðreynd að vextir í heiminum voru í lágmarki“ segir í athugasemdum Halls.